Afacerea anului 2017: tranzacţiile cu puncte de despăgubire ANRP. Investitori specializaţi pregătesc deja banii

1 ianuarie 2017 este un nou început pentru zecile de mii de români care au fost deposedaţi de bunuri în perioada comunistă, şi pentru care statul nu a găsit până acum vreo modalitate de despăgubire. De la începutul anului viitor se aplică o nouă lege, care, pe lângă posibilitatea de a oferi o şansă foştilor proprietari de a primi despăgubiri (totale sau parţiale) pentru imobilele confiscate, consolidează şi o piaţă, care a apărut deja.

În 2013, a apărut legea 165, un nou act normativ menit să rezolve problema restituirii proprietăţilor. Legea respectivă spunea că, în cazul în care terenurile şi imobilele nu pot fi restituite în natură foştilor proprietari, aceştia vor beneficia totuşi de despăgubiri de la stat, printr-o formulă ceva mai complexă, cea a punctelor de despăgubire, convertibile în final în bani. 

Statul a înfiinţat, prin respectiva lege, pe care o puteţi consulta aici, Fondul naţional al terenurilor agricole şi al altor imobile, administrat de Agenţia Domeniilor Statului, care deţine, teoretic, proprietăţi aflate în proprietatea statului. Sunt practic imobile şi terenuri destinate valorificării pe baza acelor puncte care vor fi primite de foştii proprietari, către foştii proprietari. Potrivit legii, așa-numitele puncte de despăgubire pot fi foloste în două feluri: ele pot fi convertite în bani, la valoarea nominală, în tranşe egale, dar plăţile sunt eşalonate pe cinci ani, sau pot fi folosite pentru a participa la licitaţiile organizate de Fondul Naţional, pentru pentru achiziția de proprietăți incluse în acest fond.

Un punct de despăgubire are valoarea de un leu, iar valoarea totală a punctelor pe care le poate primi o persoană ţine de evaluarea fostei proprietăţi care nu mai poate fi retrocedată în natură, evaluare făcută de autorităţile locale.

O lege amânată intră în sfârşit în vigoare

Foştii proprietari care nu mai pot fi despăgubiţi în natură au avut deja parte de o primă amânare pe acest nou sistem. Legea respectivă trebuia să intre în vigoare începând cu acest an, dar a fost amânată cu un an, de către Guvern, prin OUG, în ultimele zile din 2015.
Potrivit acelui act normativ, se amână până la data de 1 ianuarie 2017 termenul până la care comisiile locale și județene de fond funciar sau, după caz, Comisia de Fond Funciar a Municipiului București au obligația de a soluționa toate cererile de restituire, de a efectua punerile în posesie și de a elibera titlurile de proprietate. Inițial, comisiile de fond funciar aveau obligația să soluționeze cererile de retrocedare a terenurilor confiscate de regimul comunist până la 1 ianuarie 2016.

De asemenea, actul normativ a prelungit tot cu un an, până la 1 ianuarie 2017, termenul de la care terenurile puse la dispoziția comisiilor locale în vederea finalizării procesului de restituire, dar nerestituite foștilor proprietari, vor trece, de drept, în Fondul national. O altă prevedere se referă la amânarea, pentru data de 1 ianuarie 2017, a termenului de la care foștii proprietari vor putea valorifica punctele, prin participarea la licitațiile naționale, în cadrul cărora se vor putea achiziționa imobile din Fondul național. Anterior, termenul era stabilit pentru 1 ianuarie 2016.

Ce se întâmplă la 1 ianuarie şi de ce apare o piaţă a punctelor de despăgubire

Aşadar, 1 ianuarie 2017 este noul termen pentru toate cele de mai sus. Încă unul de la care se poate porni pentru rezolvarea unei probleme, care nu va fi însă soluţionată imediat. Procesul de restituire a proprietăţilor confiscate durează de mai bine de 20 de ani, iar ritmul de soluționare a cererilor este de circa 700 de dosare pe lună, conform informațiilor oficiale disponibile pe site-ul Agenției Naționale de Restituire a Proprietăților (ANRP). Acest lucru înseamnă că cele circa 40.000 de dosare nesoluționate încă vor fi rezolvate în circa cinci ani. Cinci ani la care se adaugă alți cinci în care deținătorii de puncte își vor putea recupera banii de la stat. Ceea ce înseamnă, în unele cazuri, 10 ani de așteptare pentru despăgubirea integrală.

Până în acest moment, din iulie 2013, când a început procesul de restituire în baza legii 165, au fost emise circa două miliarde de puncte de despăgubire (grosier, echivalentul a 400 de milioane de euro), pentru aproximativ 7.000 de foști proprietari. Potrivit legii, aceștia vor putea cumpăra proprietățile incluse în Fondul Național – (terenuri agricole, imobile ) care vor fi scoase, periodic, la licitaţie, sau vor putea opta pentru recuperarea banilor în termen de cinci ani de la stat.

Ce se întâmplă acum? Cum procesul de recuperare a banilor a fost amânat în repetate rânduri, a apărut tentaţia tranzacţionării acestor puncte, evident cu discount: cine a dorit bani mai repede, dar mai puţini, şi-a vândut punctele, pe mai puţini bani, iar cumpărătorii sunt posesori de cash disponibil, care îşi permit să aştepte să valorifice aceste puncte la o valoare mai mare. Așa s-a dezvoltat o piață pe care se vând și se cumpără, deja, punctele de retrocedare, fără implicarea statului. Lucrurile sunt similare cu piața bursieră, cu diferența că tranzacțiile se perfectează direct între cumpărător și vânzător, la notariat, fără suportul unei burse efective.

Cumpărătorii sunt diverși, de la mici investitori sau speculatori care încearcă să obțină un câștig imediat, până la fonduri de investiții care achiziționează punctele, așteptând să le valorifice în cinci ani, la valoarea nominală.

„Din totalul punctelor restituite, circa 15-20% se tranzacționează efectiv, din estimările noastre”, explică pentru ECONOMICA.NET Ovidiu Fer, un roman partener la un fond de investiții specializat în tranzacționarea punctelor de restituire. Fer este un fost manager de investiţii, bun cunoscător al pieţelor de capital: a creat pentru brokerul ceh Wood&Co un warrant (produs derivat) pe Fondul Proprietatea, listat la Viena.

Fer a explicat că „procesul de alocare a punctelor a fost unul de durată, iar recuperarea valorii nominale a proprietăților preluate abuziv va dura, la rândul său, încă cinci ani”. Potrivit anunțurilor de cumpărare, punctele acestea se răscumpără, pe piața dezvoltată independent, cu preturi cuprinse între 20 și 40% din valoarea nominală. Cu alte cuvinte, cine are de primit 100 lei peste cinci ani, preferă să primească acum între 20 şi 40 de lei.

Preţurile cresc

Există şi o veste bună pentru foştii proprietari. Odată cu apropierea acestui nou termen pentru aplicarea legii 165, 1 ianuarie 2017, prețul punctelor de retrocedare a crescut, ceea ce a determinat câteva sute de posesori de asemenea titluri să le vândă, deja, unor cumpărători privați, care, mai apoi, să aștepte să li se restituie banii de la stat.

Nivelul compensațiilor bănești depinde, însă, și de tipul de cumpărător. Fiind o piață cu potențial mare, speculatorii au tratat-o ca generator de cash în timp scurt, de aici și sumele mici acordate pentru un punct. Prețul s-a modificat, însă, odată cu intrarea pe piață a fondurilor de investiții, care privesc acest sector ca investiție pe termen mediu, fără a avea intenția de a revinde punctele la un preț mai mare către alt intermediar. Și cum amânările de până acum nu au dat semnale încurajatoare posesorilor de titluri, o soluție de încasare a banilor rămâne, până acum, vânzarea către cumpărătorii privați.