„Dincolo de desen” – Vlad Baloșin, despre arhitectură ca parte din strategia unui proiect

Vlad Baloșin nu a fost interesat să accepte rolul ăsta. Nu dintr-o ambiție de autor, ci dintr-o observație simplă: dacă intri prea târziu în proces, nu mai poți influența ceea ce contează cu adevărat. Iar arhitectura devine, inevitabil, un serviciu de execuție.

METRIK s-a construit exact în zona asta, adică înainte ca lucrurile să fie fixe, acolo unde proiectul nu este încă desenat, ci gândit, unde întrebarea nu este „cum arată?”, ci „are sens?”

Conversația de mai jos nu este despre arhitectură în sensul ei clasic. Este despre control, despre momentul în care se iau deciziile reale și despre cât de mult este dispusă profesia să își asume un rol mai incomod, dar mult mai relevant.

În multe piețe mature, ahitectul este un partener strategic al dezvoltării. În România, este adesea un furnizor. De ce? Unde se rupe lanțul și ce ar trebui să se schimbe, astfel încât arhitectul să devină un factor real de decizie?

În piețele mature, arhitectul este implicat în momentul în care se definesc deciziile care determină succesul unui proiect: densitate, produs imobiliar, eficiență economică și identitate urbană. În România, arhitectul intră în peisaj adesea mai târziu, când multe dintre aceste decizii sunt deja luate. În acel moment rolul lui devine inevitabil unul de furnizor. METRIK lucrează diferit. Ne implicăm în fazele în care proiectul se definește cu adevărat: analiza terenului, scenarii de dezvoltare, înțelegerea comunității căreia ne adresăm și strategia de produs. Practicăm arhitectura ca parte dintr-o strategie imobiliară mai largă. Abordăm proiectele nu doar din perspectivă arhitecturală, ci și din perspectivă de dezvoltare. Nu ne interesează doar să desenăm o clădire. Ne interesează dacă proiectul are sens pe termen lung: urban, economic și ca produs. De aceea alegem cu atenție proiectele și dezvoltatorii cu care lucrăm.

Cât de mult mai este astăzi arhitectura despre estetică și cât despre performanță, lichiditate, poziționare și risc?

Astăzi, arhitectura serioasă nu mai este în primul rând despre estetică. Estetica este doar consecința unor decizii corecte. În realitate, arhitectura bună este despre performanța unui activ imobiliar. La METRIK, nu tratăm arhitectura ca exercițiu estetic. O vedem ca instrument strategic în dezvoltarea unui proiect. Estetica nu a dispărut. În proiectele bune ea nu este scopul, ci rezultatul unei structuri corecte: urbanistic, economic, funcțional, constructiv. Când aceste lucruri sunt rezolvate, imaginea devine inevitabil coerentă. Forma este importantă, dar pentru noi este doar ultima etapă a unui proces care începe mult mai devreme, cu înțelegerea terenului, a pieței și a performanței proiectului. Din acest motiv lucrăm în special cu dezvoltatori care înțeleg că arhitectura nu este doar o cheltuială, ci o componentă a succesului proiectului.

Ce limbaj trebuie să învețe arhitecții ca să fie luați în serios la masa capitalului? Cum se poartă discuția cu investitorul: despre metri pătrați sau despre valoare?

Firește, una dintre primele întrebări este: „Câți metri pătrați ies?” Discuția matură merge mai departe. Ce tip de produs creează acești metri pătrați? Cum se poziționează proiectul în piață? Ce valoare produce pentru oraș și pentru investitor? Când discuția se mută de la „metri pătrați” la „valoare”, arhitectul începe să participe la deciziile care contează cu adevărat și care aduc plus-valoare: cum este folosit terenul, ce tipologie de locuire apare, ce identitate are proiectul, cum funcționează în oraș. Aceste decizii sunt cele care determină dacă proiectul devine un produs imobiliar bun sau doar un inventar de apartamente.

Două proiecte cu același număr de metri pătrați pot avea rezultate economice complet diferite. Diferența apare din concept, tipologie și calitatea spațiului. Considerăm că rolul arhitectului nu este doar să transforme metri pătrați în planuri. Rolul lui este să ajute la construirea unui proiect care are valoare pe termen lung: economic, urban și ca produs. De aceea, discuțiile cu investitorii sunt pentru METRIK mai puțin despre câți metri pătrați ies și mai mult despre calitatea lor, eficiența lor financiară, despre ce fel de proiect apare în oraș și ce valoare creează acesta în timp.

Credeți că arhitectura și urbanismul sunt prea separate de politica locală? Ce schimbări instituționale ar fi necesare pentru a da arhitecților o voce reală în deciziile de dezvoltare urbană?

Arhitectura și urbanismul nu ar trebui să fie separate de politica locală. Orașul este, în fond, un proiect politic, iar întrebarea reală este dacă deciziile urbane sunt luate cu suficientă competență și viziune. În multe orașe, arhitecții ajung să fie implicați mai ales în faza tehnică a proiectelor, când o mare parte dintre deciziile structurale sunt deja stabilite, de la reglementări urbanistice și indicatori de densitate, până la infrastructură sau direcții generale de dezvoltare. În acel punct, arhitectura ajunge să opereze mai degrabă în interiorul unui cadru deja fixat, decât să participe la definirea lui.

Problema nu ține neapărat de lipsa dialogului cu politica locală, ci de faptul că arhitectura și urbanismul sunt adesea tratate ca discipline strict tehnice, nu ca instrumente reale de strategie urbană. Marile decizii despre oraș sunt, de multe ori, asumate politic, administrativ sau financiar, iar expertiza arhitectural-urbanistică intră prea târziu în proces pentru a mai influența direcția.

În orașele care funcționează cu adevărat bine, logica este inversă: strategia urbană precede dezvoltarea. Acolo, rolul arhitectului-șef depășește dimensiunea administrativă și devine unul strategic, participând activ la definirea direcțiilor de dezvoltare ale orașului. În paralel, există mecanisme independente de evaluare: comisii de design urban sau design review boards, care analizează proiectele majore înainte de autorizare, nu dintr-o perspectivă birocratică, ci una calitativă, legată de integrarea urbană, de spațiul public și de impactul pe termen lung asupra comunităților. Toate acestea sunt susținute de o planificare urbană pe termen lung, în care orașele își asumă strategii clare pe 20–30 de ani, iar fiecare proiect devine parte dintr-o viziune mai amplă, nu doar o intervenție izolată.

La METRIK, arhitectura este privită dincolo de simpla proiectare a unei clădiri. Fiecare proiect are capacitatea de a schimba orașul prin spațiul public pe care îl generează sau prin tipul de locuire pe care îl propune. De aceea, interesul nu este doar pentru obiectul construit în sine, ci pentru contextul mai larg în care acesta apare și pentru felul în care contribuie la evoluția orașului.

Există proiecte care se vând, se finanțează sau se valorizează diferit, strict datorită arhitecturii? Mai este design-ul un “nice to have” sau a devenit un factor de decizie investițională?

Da, categoric. În anumite segmente ale pieței, calitatea arhitecturii a depășit de mult statutul de „nice to have” și a devenit un factor real de decizie investițională. Nu pentru că arhitectura ar fi spectaculoasă în sine, ci pentru că influențează direct câteva dintre lucrurile esențiale pentru orice investitor.

În primul rând, are un impact clar asupra lichidității proiectului. Arhitectura poate determina cât de repede se vinde sau se închiriază un proiect, iar decizii aparent simple, adică tipologia apartamentelor, relația cu spațiul public, calitatea luminii sau modul în care sunt organizate volumele, pot face diferența dintre un proiect care se absoarbe rapid în piață și unul care rămâne blocat. Din perspectiva capitalului, această diferență este majoră, pentru că viteza de vânzare se traduce direct în nivelul de risc.

În același timp, arhitectura devine unul dintre puținele instrumente reale de diferențiere într-o piață în care oferta a ajuns să fie din ce în ce mai uniformă. Atunci când produsele sunt aproape identice, proiectele care reușesc să construiască o identitate clară, să se raporteze corect la oraș și să ofere spații de calitate se pot poziționa diferit și pot susține, în mod natural, valori mai ridicate.

Pe termen lung, miza devine și mai clară. Investitorii încep să se uite din ce în ce mai atent la longevitatea proiectelor, la capacitatea lor de a rămâne relevante în timp. O clădire care îmbătrânește bine nu doar că își păstrează atractivitatea pentru chiriași, dar își menține și valoarea și ajunge să contribuie la identitatea locului. În acest context, arhitectura nu mai este doar o chestiune de estetică, ci o strategie de durată a activului.

În final, există și un nivel mai subtil, dar la fel de important: percepția capitalului. Calitatea arhitecturii transmite un semnal despre seriozitatea și ambiția proiectului. Un proiect coerent din punct de vedere arhitectural sugerează că dezvoltarea a fost gândită în profunzime, că riscurile au fost evaluate și că produsul final este rezultatul unui proces atent. Iar acest lucru influențează direct încrederea atât a finanțatorilor, cât și a cumpărătorilor.

În multe proiecte speculative, designul poate fi încă tratat ca element secundar. În proiectele METRIK, care își propun să fie relevante pe termen lung, calitatea arhitecturii este privită ca parte din strategia investițională.

Trăim într-o perioadă în care arhitectura este strânsă între costuri mai mari, termene mai scurte și clienți mai exigenți. Ce se pierde în această ecuație?

Presiunea costurilor și a termenelor nu este nouă în dezvoltarea imobiliară. Ce este nou este viteza cu care trebuie luate deciziile. Iar când viteza crește, riscul este ca proiectul să fie redus la parametrii strict măsurabili: cost, timp și suprafață. Din păcate, se pierde faza de explorare. Proiectele bune apar de obicei dintr-o fază inițială în care sunt testate mai multe scenarii: tipologii diferite, scenarii de volumetrie, relația cu spațiul public, organizarea funcțiunilor. Când termenele sunt foarte scurte, această etapă se comprimă sau dispare. Proiectul merge direct spre prima soluție care „funcționează tehnic”. Pe termen scurt pare eficient, dar pe termen lung, de multe ori valoarea potențială a terenului rămâne neexplorată. Dar există o parte pozitivă. Dacă știi să folosești tehnologia actuală la adevărata ei capacitate, poți răspunde rapid si coerent provocărilor. METRIK reușește să comprime timpii uzuali de proiectare pentru a aloca suficient timp deciziilor strategice. Un proiect bun nu cere neapărat mai multă arhitectură, ci decizii mai bine gândite în fazele timpurii.

Arealele istorice și patrimoniul urban sunt “o resursă” sau “o povară” pentru arhitectură? Care este abordarea METRIK atunci când lucrează cu clădiri istorice?

Pentru METRIK, patrimoniul nu este o povară. Este una dintre cele mai valoroase resurse pe care le are un oraș. Clădirile istorice și arealele protejate aduc ceva ce dezvoltarea contemporană nu poate produce rapid: identitate, continuitate și memorie urbană. În multe orașe europene, tocmai această stratificare este ceea ce face locurile atractive, locuibile și valoroase economic. Din acest punct de vedere, patrimoniul nu limitează arhitectura, ci o obligă să fie mai inteligentă. Încercăm să înțelegem mai întâi logica clădirii existente și rolul ei în țesutul urban. Abia apoi introducem intervenția contemporană. Scopul nu este să recreăm trecutul, ci să adăugăm un nou strat care respectă ceea ce există, coexistă într-un mod coerent și contribuie la evoluția locului. Considerăm că patrimoniul nu trebuie înghețat. Trebuie reactivat.

Cum cântăriți libertatea creativă și impactul asupra comunității?

Libertatea creativă este importantă pentru arhitectură, dar ea nu există în vid. Orice proiect construiește o realitate urbană care va afecta oameni, spații și valoarea unui loc pentru zeci de ani. Din acest motiv, pentru METRIK libertatea creativă nu înseamnă libertatea de a face orice, ci de a găsi soluția potrivită pentru un context real. În dezvoltare imobiliară, arhitectura nu este un exercițiu artistic izolat, ci este parte dintr-un ecosistem care include orașul, comunitatea, economia proiectului, durata de viață a clădirii. Creativitatea devine relevantă atunci când reușește să rezolve simultan aceste lucruri.

O tipologie de locuire mai inteligentă, un spațiu public mai generos sau o volumetrie care îmbunătățește relația cu strada, sunt toate decizii creative, dar și decizii responsabile. Uneori apare impresia că interesul comunității limitează libertatea arhitectului. În realitate, de multe ori este exact invers. Un proiect care creează spațiu public bun și se conectează cu orașul devine mai valoros și pentru dezvoltator și pentru comunitate. Asta este frumusețea arhitecturală. Rolul nostru este să găsim echilibrul dintre toate elementele care fac un proiect reușit. Nu ne limităm creativitatea la latura estetică.

Poate arhitectura bună să fie o formă de hedging investițional, împotriva ciclurilor, uzurii, a banalizării? Ați văzut proiecte care “au îmbătrânit bine” tocmai pentru că au fost gândite bine?

Da. În anumite proiecte, arhitectura bună funcționează exact ca un hedge investițional. Nu elimină riscurile pieței, dar crește reziliența activului în timp. În dezvoltarea imobiliară, aproape toate proiectele sunt optimizate pentru momentul livrării. Dar un activ imobiliar trăiește 30, 50 sau chiar 100 de ani. În acest interval, piața se schimbă de mai multe ori: cicluri economice, schimbări de preferințe, apariția unor produse noi. Arhitectura bine gândită este una dintre puținele componente ale proiectului care poate proteja valoarea activului pe termen lung. Ceea ce erodează cel mai rapid valoarea unui proiect nu este uzura fizică, ci banalizarea.

Proiectele foarte standardizate ajung să fie indistincte. După câțiva ani apar alte dezvoltări similare, iar produsul își pierde diferențierea. Proiectele care au o tipologie inteligentă, o relație bună cu spațiul public și o identitate clară rămân relevante mai mult timp în piață.

Clădirile care îmbătrânesc bine au de obicei câteva lucruri în comun: proporții corecte, materialitate durabilă, un parter activ și conectat cu orașul și spații comune generoase. Acestea sunt decizii arhitecturale care nu se reflectă imediat într-un Excel, dar influențează profund percepția clădirii în timp. În perioadele bune, aproape orice proiect se vinde. Diferențele apar în perioadele dificile. Atunci, proiectele care au o poziționare clară, o identitate aparte și o calitate spațială tind să își mențină mai bine lichiditatea. Cu alte cuvinte, arhitectura nu elimină ciclurile pieței, dar poate face ca un proiect să fie mai rezistent în ele. METRIK este interesat foarte mult ideea de durată a proiectului. Un proiect bun nu este doar unul care se vinde bine la lansare. Este unul care rămâne valoros și peste 20 sau 30 de ani, pentru locuitori, pentru oraș și pentru investitor. Arhitectura devine mai mult decât design. Devine o formă de protecție a valorii în timp.

Dacă un arhitect tânăr v-ar spune: “Vreau să plec pentru că aici nu se mai face arhitectură adevărată”, ce i-ați răspunde?

I-aș spune că nu a încercat suficient și că renunță. Este ușor să crezi că arhitectura bună se întâmplă doar în anumite orașe sau în anumite birouri celebre. Dar, în realitate, fiecare context are propriile constrângeri: bugete, reglementări, presiuni economice, clienți dificili. Diferența nu este atât unde lucrezi, cât cum abordezi aceste constrângeri. De multe ori, proiectele cele mai interesante apar tocmai din negocierea limitărilor: bugete, costuri, densitate, context urban, cerințele dezvoltatorului. Arhitectura devine relevantă exact în momentul în care reușește să transforme aceste constrângeri într-un proiect coerent.

Astăzi, la ce anume reacționează cel mai des un om când intră într-un spațiu proiectat de voi?

Cel mai des oamenii nu reacționează la un element spectaculos, ci la claritatea spațiului. La senzația că locul este coerent și că lucrurile sunt exact unde ar trebui să fie. În proiecte precum WIN Herăstrău, reacțiile nu sunt neapărat despre o formă iconică sau un gest arhitectural singular. Sunt mai degrabă despre cum se simte spațiul când îl parcurgi. La METRIK încercăm să evităm gesturile arhitecturale gratuite.Ne interesează mai mult acele decizii care nu sunt întotdeauna evidente la prima vedere, dar care schimbă felul în care un spațiu este trăit: proporția, claritatea, lumina, relația cu orașul, simplitatea, firescul. De multe ori, reacția oamenilor nu este „ce arhitectură interesantă”, ci ceva mult mai simplu: „Aici se simte bine.” Pentru noi, acesta este probabil cel mai bun indicator că spațiul funcționează.

Considerați că România va avea o arhitectură cu adevărat importantă atunci când arhitecții vor începe să piardă contracte pentru principii?

Cred că arhitectura devine cu adevărat relevantă într-o piață atunci când impune limite pe care profesia nu este dispusă să le negocieze. În orice industrie matură apare un moment de claritate: nu toate proiectele merită făcute și nu orice condiții sunt acceptabile. În acel moment, arhitectura începe să funcționeze nu doar ca serviciu, ci și ca filtru de calitate pentru oraș.