Blocurile comuniste din estul Germaniei, la mare căutare printre investitori

Piaţa imobiliară germană pare că a intrat într-o perioadă de boom în contextul crizei datoriilor de stat din zona euro şi încetinirii creşterii economice mondiale.

Măsurile anticriză şi de stimulare a economiei luate de băncile centrale au redus randamentul activelor sigure, precum obligaţiunile de stat germane, în timp ce deţinerile care ar da câştiguri bune, precum datoriile guvernamentale ale statelor de la periferia zonei euro, sunt ocolite din cauza incertitudinilor privind viitorul Europei.

Fortress Investment Group se pregăteşte să vândă 38.000 de apartamente în Dresda, o mare parte dintre acestea în blocuri construite în perioada comunistă, după ce mai multe fonduri de investiţii, inclusiv giganţii americani Blackstone Group şi Cerberus Capital Management, au cumpărat în acest an portofolii de proprietăţi care includ astfel de locuinţe.

„Apartamentele germane sunt smulse din mâinile celor care le vând. Pentru fiecare portofoliu scos la vânzare există cerere din plin”, comentează pentru Bloomberg Andre Adami, analist la BulwienGesa AG, în Berlin.

Investiţiile străine pe piaţa rezidenţială din Germania au crescut puternic în acest an, fondurile de capital privat, companiile de asigurări şi fondurile de pensii fiind în căutarea unor active sigure, dar care să dea randamente mai bune decât, spre exemplu, obligaţiunile de stat germane, americane sau japoneze.

Aproximativ jumătate dintre achiziţiile de proprietăţi rezidenţiale efectuate în prima jumătate a acestui an în Germania au fost realizate de investitori străini. Aceştia au plătit 3,3 miliarde euro pe astfel de proprietăţi în primul semestru, cea mai ridicată sumă din 2008 şi mai mult decât totalul investiţiilor străine pe piaţa rezidenţială germană efectuate anul trecut, de 2,4 miliarde euro, potrivit datelor casei de brokeraj imobiliar Jones Lang LaSalle, citate de Bloomberg.

„Rezidenţialul german este una dintre cele mai atractive clase de active la ora actuală în Europa”, a declarat Roger Orf, şeful departamentului imobiliare la Apollo Global Management, fond de capital privat din New York care deţine 15% din acţiunile Deutsche Annington Immobilien AG, cel mai mare proprietar de locuinţe din Germania.

În acest an, oferta de pe piaţa rezidenţială germană totalizează aproape 100.000 de apartamente, scoase la vânzare de diverşi investitori, inclusiv firme de capital privat, pentru a-şi răscumpăra datoriile acumulate înainte de vârful pieţei atins în 2008.

În luna martie, gigantul american Blackstone a cumpărat aproximativ 8.000 de apartamente în Germania, majoritatea în blocuri comuniste, de la firma Level One, intrată în insolvenţă. În mai, Cerberus Capital Management a achiziţionat 22.000 de apartamente de la o altă companie insolventă, Speymill Deutsche Immobilien, în cadrul unei operaţiuni de 985 milioane euro, de restructurare a datoriilor.

„Plattenbauten (denumirea germană a apartamentelor din panouri prefabricate, caracteristică a blocurilor comuniste din Germania – n.r.) sunt foarte eficiente. Poţi cumpăra multe proprietăţi într-o singură locaţie şi ajungi să deţii 1.000 de apartamente similare, care pot fi administrate omogen”, spune Chrstian Schulz-Wulkow, partener la Ernst & Young Real Estate, Berlin.

Cele 38.000 de apartamente scoase la vânzare de Fortress au fost cumpărate în 2006 de la autorităţile locale din Dresda pentru 1,7 miliarde euro. Asemenea multor companii care au cumpărat proprietăţi la vârful boom-ului imobiliar, grupul american a constatat în scurt timp că apartamentele nu pot oferi venituri suficient de consistente prin închiriere sau din vânzări pentru a justifica preţul ridicat plătit pentru portofoliu.

Subsidiara germană a Fortress vrea acum să vândă apartamentele la un preţ de pornire de 1,8 miliarde euro pentru întregul portofoliu. Compania are de plătit anul viitor datorii de 3,1 miliarde euro.

Pe lângă o economie solidă, stabilă şi atractivă, Germania oferă proprietăţi imobiliare mai ieftine decât în alte ţări din Europa de Vest. Spre exemplu, preţul mediu al unui apartament din Berlin este de aproximativ 2.000 euro pe metru pătrat, respectiv 3.600 euro în Munchen, cel mai scump oraş din Germania. Sumele par mici în comparaţie cu 7.000 euro pe metru pătrat în Paris sau 9.500 euro pe metru pătrat în Londra, potrivit datelor Jones Lang LaSalle.

Preţurile din Berlin şi Munchen sunt însă în creştere puternică, mai precis cu 16,8% în ultimele 12 luni, potrivit companiei de brokeraj ImmobilienScout din Berlin. Chiriile au crescut cu 8,3% în Berlin în ultimele 12 luni şi cu 6,4% în Hamburg.

Totodată, din în ce mai mulţi germani îşi cumpără locuinţe, intrând involuntar în competiţie cu marii investitori, pentru a-şi investi economiile ameninţate de criza datoriilor de stat.

Germania are o rată de împroprietărire relativ redusă, de aproximativ 46%, faţă de 84% în Spania sau 65,5% în SUA, potrivit institutului Ifo. Cererea pentru apartamente este mai ridicată în zone urbane, unde se poate găsi mai rapid un loc de muncă.