Bulgaria, cea mai mare creștere a prețurilor locuințelor din Europa, în ultimul trimestru al lui 2024

În trimestrul anterior, creșterea a atins 16,5% față de aceeași perioadă din urmă cu un an, ceea ce a plasat-o din nou pe primul loc în UE. În al doilea și primul trimestru, creșterea anuală a fost de 15,1% și de 16%, doar Polonia devansând Bulgaria în ceea ce privește creșterea prețurilor locuințelor. Spre comparație, prețurile locuințelor în UE au crescut cu o medie de 4,9% în trimestrul al patrulea, iar în zona euro creșterea a fost de 4,2%.

În acest context, creditele ipotecare continuă să crească într-un ritm vertiginos. Creditele pentru locuințe acordate gospodăriilor de către băncile comerciale din Bulgaria au crescut cu 29% pe an, ajungând la 26,473 miliarde de leva la sfârşitul lunii februarie 2025, conform datelor Băncii Naționale a Bulgariei. Luna trecută, creșterea a fost de asemenea semnificativă – 29,3%, ceea ce arată că până acum măsurile Băncii Centrale de limitare a creditării ipotecare nu dau rezultate vizibile.

Creditele ipotecare sunt de fapt în scădere ca număr, dar în creștere în termeni absoluți

Cu toate acestea, experții subliniază că creditele ipotecare sunt de fapt în scădere ca număr, chiar dacă sunt în creștere în termeni absoluți. „Creditarea este în creștere pentru că mărimea medie a unui credit ipotecar crește din cauza prețurilor mai mari la locuințe”, a explicat Desislava Nikolova de la platforma „Banii mei”.

Conform observațiilor brokerilor, de la începutul acestui an, prețul mediu pe metru pătrat a crescut cu 6%. Aceștia amintesc că, în ciuda creșterii creditării, aproape 70% din tranzacțiile imobiliare din Bulgaria sunt finalizate cu plata în numerar.

„Cu toate acestea, pe piețele principale din orașele mari, ponderea tranzacțiilor cu credite ipotecare este mult mai mare”, subliniază consultantul de credit Tihomir Toșev. La Sofia, de exemplu, 59% dintre tranzacții sunt efectuate cu un credit ipotecar. La Varna – 44%, la Burgas – 40%, iar în Plovdiv – 38%. Datele sunt de la Agenția pentru Registru, pentru primul trimestru al acestui an.

În localitățile mai mici, proprietățile sunt mai ieftine și fondurile pot fi asigurate și cu credite de consum

„Este posibil ca pentru întreaga țară, aproximativ 70% din tranzacții să nu fie cu credit ipotecar, dar asta nu înseamnă că nu sunt finanțate cu credit de consum. În localitățile mai mici, proprietățile nu sunt atât de scumpe și fondurile pot fi asigurate și cu credite de consum. Agenția pentru Registru oferă informații doar despre tranzacțiile încheiate cu credite ipotecare, dar nu și cu credite de consum”, explică Toșev.

El nu neagă însă că mulți bulgari au economii bune care le-ar permite să-și cumpere o locuință fără împrumut, chiar și în Sofia pentru aproape 200.000 de euro.

„Mulți oameni din localități mai mici din Bulgaria își doresc o locuință în capitală. În același timp, mulți locuitori din Sofia cumpără o locuință ca investiție. Dar să investești într-o locuință în Sofia la aceste niveluri de preț devine deja foarte riscant”, crede expertul. El a subliniat că prețurile pe metru pătrat în Sofia variază de la 2.000 de euro până la 8.000 de euro în zonele din centrul orașului. „Anul acesta nu mă aștept la schimbări semnificative pe piață, dar pentru 2026 cred mai degrabă că va exista o menținere a prețurilor și o scădere a numărului de tranzacții dacă va fi introdusă moneda euro – cel puțin pentru că trebuie să ne obișnuim cu noua monedă, ca oamenii să-și vadă noile venituri și cheltuieli”, a comentat Toșev pentru postul bTV.

În ceea ce privește dobânzile pentru creditele ipotecare, expertul nu se așteaptă la o creștere anul acesta. El a subliniat că în prezent EURIBOR, care este o dobândă de bază pentru multe bănci, se menține la nivelul bulgar și se așteaptă chiar să scadă. Alte bănci folosesc ca bază dobânzi medii la depozite, care rămân aproape de zero. Totuși, el îi sfătuiește pe cei care urmează să facă un credit ipotecar să nu permită ca rata lunară să depășească 30% din venit, chiar dacă Banca Națională a Bulgariei a stabilit un plafon de 50%.