Impozitarea proprietăților. Din 2027, pot apărea surprize în funcţie de dinamica pieţei imobiliare şi de modul de calcul al valorilor (analiză EY)

Dacă pentru 2026, Legea nr. 239/2025 prevede expres că impozitele locale pe clădiri şi terenuri nu pot fi mai mici decât nivelul din 2025, începând cu 2027, odată cu trecerea la impozitarea pe baza valorii de piaţă, pot apărea surprize. Mai exact, în funcţie de dinamica pieţei imobiliare şi de metodologia efectiv utilizată pentru stabilirea valorilor de piaţă, nu este exclus ca, în anumite cazuri/zone, impozitele locale să fie chiar mai mici decât cele din 2026.

Potrivit analizei, realizate de Andra Caşu, partener, liderul departamentului Taxe directe, EY România, şi Oana Ţăranu, senior manager, Taxe directe, EY Româniaîntr-un context de creştere a pieţei imobiliare, acest mecanism de impozitare a proprietăţilor pe baza valorilor reale de piaţă ar putea conduce la venituri suplimentare pentru bugetele locale. În schimb, într-un scenariu de corecţie a pieţei, nivelul impozitării s-ar putea reduce, diminuând presiunea fiscală asupra contribuabililor. Această abordare contrastează cu sistemul actual, bazat pe valori istorice sau grile administrative care, de multe ori, nu mai reflectă realitatea pieţei, scrie Agerpres.

„e-Proprietate este concepută ca elementul central, coloana vertebrală tehnică a reformei impozitării proprietăţilor asumate prin PNRR. Legea creează cadrul juridic, însă impactul real al reformei va depinde de capacitatea autorităţilor de a implementa sistemul în mod eficient şi de evoluţia pieţei imobiliare. Dincolo de obiectivele declarate şi de necesitatea alinierii la practicile statelor avansate economic, reforma ridică însă întrebări legitime legate de calendar, implementare şi efectele reale pe care le va produce în practică. Se poate spune că Legea nr. 239/2025 marchează o schimbare de paradigmă în impozitarea proprietăţilor din România, nu doar prin generarea de impozite şi taxe locale majorate, ci şi prin mutarea accentului de la un sistem bazat pe valori administrative şi grile forfetare către unul orientat, cel puţin la nivel declarativ, spre valoarea de piaţă a bunurilor imobile”, spun specialiştii EY România.

Prin reglementarea expresă a Sistemului RO e-Proprietate, legiuitorul creează cadrul juridic pentru una dintre cele mai sensibile reforme fiscale asumate de România prin PNRR, cu implicaţii directe atât asupra veniturilor bugetelor locale, cât şi asupra sarcinii fiscale suportate de proprietari.

„Însă, rămân încă multe de făcut pentru alinierea efectivă la jaloanele asumate prin PNRR, în special jalonul 237, care presupune implementarea sistemului e-Proprietate şi, implicit, trecerea la impozitarea pe baza valorii de piaţă (măsură amânată succesiv care pare că se concretizează începând cu 2027). Legea nr. 239/2025 nu detaliază modul concret de utilizare şi funcţionare a sistemului e-Proprietate, aceste aspecte urmând să fie stabilite printr-un ordin al Ministrului Finanţelor. Potrivit legii, ordinul ar trebui emis în termen de trei luni de la intrarea în vigoare a actului normativ, perioadă în care autorităţile vor trebui să definească regulile de operare ale noului sistem. În practică, rămâne de văzut dacă acest termen va fi respectat şi dacă sistemul va putea fi operaţionalizat corect şi complet într-un interval de timp realist, având în vedere experienţa altor proiecte majore de digitalizare ale administraţiei fiscale”, susţine autorii analizei.

Utilizarea unui sistem digitalizat de evaluare în masă nu este lipsită de provocări. Printre acestea se numără riscul unei implementări întârziate sau incomplete, dificultăţile tehnice şi de interoperabilitate între sistemele IT ale instituţiilor publice, dar şi experienţa anterioară a unor proiecte precum SAF-T, ghiseul.ro sau SPV (spaţiul privat virtual) marcate de întârzieri şi disfuncţionalităţi tehnice.

De asemenea, colectarea datelor şi stabilirea valorilor impozabile de piaţă ridică probleme practice importante. Conform detaliilor vehiculate public, valorile ar urma să fie determinate pe baza informaţiilor din evidenţele cadastrale şi de carte funciară, din registrele autorităţilor fiscale locale şi din datele privind tranzacţiile imobiliare. Precizia acestora va depinde, desigur, de calitatea datelor disponibile şi de capacitatea instituţiilor publice implicate de a comunica eficient între ele.

Nu trebuie ignorată nici lipsa de acces la digitalizare pentru anumite categorii de contribuabili, cum ar fi persoanele în vârstă, precum şi dificultatea estimării valorilor de piaţă pentru proprietăţi atipice sau situate în zone fără/ cu puţine tranzacţii imobiliare, atrag atenţia specialiştii EY.

„Impactul real al e-Proprietate va depinde, pe de o parte, de modul în care sistemul va fi implementat şi operaţionalizat şi, pe de altă parte, de evoluţia pieţei imobiliare. Pentru anul 2026, Legea nr. 239/2025 prevede expres că impozitele locale pe clădiri şi terenuri nu pot fi mai mici decât nivelul din 2025. Începând cu 2027, odată cu trecerea la impozitarea pe baza valorii de piaţă, pot apărea însă surprize. Mai exact, în funcţie de dinamica pieţei imobiliare şi de metodologia efectiv utilizată pentru stabilirea valorilor de piaţă, nu este exclus ca, în anumite cazuri/zone, impozitele locale să fie chiar mai mici decât cele din 2026. Rămâne de văzut aşadar care va fi impactul real al trecerii la impozitarea unitară pe baza valorii de piaţă a proprietăţilor, odată cu operaţionalizarea e-Proprietate. Între necesitatea unei impozitări mai corecte şi riscul întârzierilor sau al disfuncţionalităţilor, rezultatul final rămâne, deocamdată, deschis”, transmit specialiştii EY România.

EY este una dintre cele mai mari firme de servicii profesionale la nivel global, cu 406.209 de angajaţi în peste 700 de birouri în 150 de ţări şi venituri de aproximativ 53,2 miliarde dolari în anul fiscal încheiat la 30 iunie 2025.

Prezentă în România încă din anul 1992, EY furnizează, prin intermediul celor peste 1.000 de angajaţi din România şi Republica Moldova, servicii integrate de audit, asistenţă fiscală, juridică, strategie şi tranzacţii, consultanţă către companii multinaţionale şi locale.

EY România are birouri în Bucureşti, Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Chişinău.