Lege „Nordis” privind siguranța investițiilor imobiliare nu protejează cumpărătorii, ci favorizează excesiv dezvoltatorii – analiză

În ciuda prezentării ca un pas major în protejarea cumpărătorilor de locuințe, noul proiect de lege privind investițiile imobiliare adoptat de Senatul României, specialiștii din domeniul imobiliar și al protecției investițiilor în acest sector cred că inițiativa nu va schimba ceva în favoarea siguranței investițiilor. Avocatul specializat în tranzacții imobiliare Paul Dumbrăvanu avertizează că modificările legislative creează doar iluzia protecției consumatorilor și mențin un dezechilibru structural profund în favoarea dezvoltatorilor imobiliari. „Proiectul nu adresează cauzele reale ale vulnerabilității cumpărătorilor. În loc să implementeze măsuri preventive, adoptă soluții reactive care nu rezolvă problema de fond – riscul disproporționat asumat de cetățean”, susține Dumbrăvanu, cu care a vorbit Termene.ro.

Avocatul a identificat trei mari probleme fundamentale ale legii într-un interviu pentru Termene.ro:

Dezechilibrul în alocarea riscului financiar Sistemele europene performante (Franța, Belgia) limitează avansul la 0–5%, în timp ce România permite până la 15%, iar etapele de plată sunt vag definite. Dezvoltatorii pot încasa până la 65% din preț înainte de finalizarea lucrărilor. „Aceasta reprezintă o expunere excesivă pentru cumpărători exact în etapa în care riscul de eșec este maxim”, subliniază avocatul.

Abordarea reactivă în locul prevenției Legea prevede sancțiuni de 1% din cifra de afaceri pentru nereguli, dar nu impune conturi escrow, garanții de finalizare sau mecanisme de rambursare – măsuri preventive esențiale în alte jurisdicții. „Aplicarea unei sancțiuni după deturnarea fondurilor nu ajută cumpărătorul care și-a pierdut avansul. Este o măsură simbolică, nu o soluție”, argumentează Dumbrăvanu, scrie Termene.ro.

Iluzia statutului privilegiat în caz de insolvență Deși legea prevede un rang privilegiat pentru cumpărători în masa credală, acest statut este secundar față de creditorii garantați – de obicei, băncile. „Practic, acest privilegiu e decorativ. După satisfacerea băncilor, nu mai rămâne mare lucru pentru restul creditorilor, inclusiv pentru cumpărători”, avertizează avocatul.

Insolvența ajută în continuare dezvoltatorii

Paul Dumbrăvanu atrage atenția pentru Termene.ro că în cazul în care un dezvoltator imobiliar intră în insolvență, ca în cazul Nordis, investitorii în proiecte tot vor avea șanse mici să-și recupereze banii. Proiectul de lege adoptat de Senat propune acordarea unui rang privilegiat cumpărătorilor în procedura de insolvență, imediat după creanțele statului „Deficiența juridică fundamentală în acest caz este că acest privilegiu nu oferă prioritate față de creditorii garantați (băncile) care dețin ipoteci asupra activelor principale, respectiv terenul și construcția”, consideră specialistul. Creditorii garantați își vor exercita dreptul de preferință asupra bunurilor ipotecate înaintea distribuirii masei credale către creditorii privilegiați, lăsând adesea active insuficiente pentru satisfacerea creanțelor cumpărătorilor.

Întreaga analiză poate fi citită în Termene.ro.