Legea care poate ajuta românii să câștige din imobiliare, ținută la sertar în Parlament. Ce sunt REIT, fondurile care pun la treabă banii românilor?

De altfel, REIT funcționează în toate statele Uniunii Europene, având un statut special. În  România, singurul nume cunoscut din această categorie este, până acum, Star Residence Invest (simb: REIT), listată pe piața AeRo a Bursei de Valori București. În termeni simpli, Societățile pentru Investiții Imobiliare (SII), echivalentul românesc al REIT, sunt instrumente de investiții care permit celor care le folosesc să plaseze bani în imobiliare, fără a investi direct în construcții și să profite astfel de randamentele încă ridicate oferite de piață. Astfel de fonduri, așa cum arătam, funcționează în toate țările cu economii dezvoltate. Prin intermediul SII, investitorii care cumpără unități de fond sau acțiuni au acces la toată gama de investiții imobiliare, nu doar la rezidențial, randamentul primit fiind generat de toate investițiile respectivelor societăți, indiferent dacă este vorba de locuințe,  birouri, sectorul comercial sau cel al logisticii (depozite, hale etc.).

Pentru România, arată analiza citată, efectul unei legi favorabile care să reglementeze acest domeniu ar fi cu atât mai mare cu cât majoritatea economiilor populației se află în instrumente cu randament fix și câștiguri în general sub inflație sau în fondurile de pensii cu contribuție obligatorie (Pilonul 2) care la rândul lor au limitări în ceea ce privește posibilitatea de a investi.

O analiză juridică și economică în detaliu asupra efectelor pozitive pentru investitori și piata ale adoptării legii REIT o puteți consulta AICI.

Înainte de vă prezenta analiza internă amintită, facem precizarea că investițiile în imobiliare, chiar și prin intermediul unor fonduri specializate, reprezintă forme de plasament cu un grad mediu și ridicat de risc, context în care decizia de a investi trebuie luată după o analiză mai amplă și pe baza unor cunoștințe financiare cel puțin de nivel mediu.

Banii românilor care vor să își asume mai mult risc vor aduce randamente mai mari. Potențial investițional de zeci de miliarde 

Redăm, în continuare, analiza amintită, care aparține unui specialist în domeniu care nu a dorit, momentan să îi fir făcut public numele.

Proiectul de lege PL-x nr. 433/2024, care vizează reglementarea Societăților pentru Investiții Imobiliare (S.I.I.), echivalentul românesc al structurilor internaționale REIT (Real Estate Investment Trusts), rămâne blocat în circuitul parlamentar de peste doi ani. Deși este considerat de analiști un instrument esențial pentru democratizarea pieței de capital și pentru atragerea economiilor populației în circuitul productiv, proiectul se lovește de reticențe birocratice, în timp ce statul ratează venituri fiscale semnificative.

Democratizarea capitalului și stimularea autonomiei economice

Într-un context european în care statele membre prioritizează stimularea antreprenoriatului local, România întârzie adoptarea unui cadru legal ce ar permite finanțarea sectorului imobiliar preponderent din capital intern. Patronatele din domeniu avertizează că absența legislației S.I.I. limitează opțiunile de investiții ale românilor și menține dependența sectorului de liniile de finanțare externe.

Mobilizarea resurselor: 450 de miliarde de lei „blocați” în depozite și pensii

Miza economică a proiectului este definită de două rezerve masive de capital care, în prezent, nu sunt utilizate eficient:

• Economiile populației: Aproximativ 257 de miliarde de lei sunt depozitați în unități bancare, cu randamente real negative în raport cu inflația.
• Fondurile de pensii (Pilonul II): Active de 201,6 miliarde de lei, care au permisiunea legală de a investi până la 3% în imobiliare listate, însă sunt limitate de lipsa unor instrumente domestice conforme.

Introducerea REIT-urilor ar permite conversia acestor economii în investiții active în active imobiliare de anvergură (centre logistice, spații de birouri sau comerciale).

Eficiență fiscală și transparență operațională

Structura propusă vizează o arhitectură transparentă: o societate-mamă listată la Bursa de Valori București (S.I.I.) și filiale deținute în proporție de 95% (Societăți cu Profil Imobiliar – S.P.I.) care administrează activele.

Sistemul este conceput ca un „magnet” pentru micii investitori datorită obligației de a distribui 90% din profitul net sub formă de dividende. Această măsură asigură un flux constant de numerar pentru acționari și, simultan, un flux predictibil de încasări la bugetul de stat prin impozitarea dividendelor cu cota de 16%.

Clarificări privind regimul de impozitare

Dezbaterile parlamentare recente s-au concentrat pe scutirea de impozit la nivelul societății, unii legiuitori invocând bariere precum PNRR sau Directiva Pillar Two. Totuși, argumentele tehnice indică faptul că regimul SII nu constituie o facilitate fiscală, ci o eliminare a dublei impuneri, principiu aplicat în majoritatea statelor UE. Mai mult, Directiva (UE) 2022/2523 exclude explicit aceste vehicule din calculul impozitului minim global, recunoscându-le natura specifică de „conducte” de capital.

Impactul bugetar: Plusvaloare netă de sute de milioane de lei

Deși proiecțiile pe termen scurt arată o diminuare teoretică a încasărilor cu 59 de milioane de lei (anul 5), beneficiile pe termen mediu și lung sunt net superioare:

• Activitate economică indusă: Estimată la 30 de miliarde de lei prin mobilizarea capitalului.
• Colectări suplimentare: Peste 445 de milioane de lei anual la maturitatea pieței.
• Transparentizarea sectorului: Obligativitatea distribuirii profitului ar forța fiscalizarea unor randamente care, în prezent, sunt optimizate fiscal spre profit zero.

Concluzii și impact social

Dincolo de cifre, Legea S.I.I. are o componentă socială strategică. Aceasta ar permite cetățenilor accesul la randamente imobiliare profesionale cu praguri de intrare minime, sub supravegherea ASF. Totodată, capitalul atras ar putea finanța proiecte rezidențiale de amploare, atenuând criza locuințelor și supraaglomerarea urbană.

Succesul acestui model de „capitalism participativ” depinde acum exclusiv de voința politică de a finaliza un parcurs legislativ deja mult prea extins pentru exigențele unei economii de piață moderne.