Riscați să plătiți TVA majorat din cauza blocajului de la ANCPI? Cum vă puteți asigura că nu aveți probleme

În conformitate cu Legea nr. 161/2026, noul termen până la care poate fi aplicată cota redusă de TVA de 9% pentru achiziția unei locuințe a fost prelungit până la data de 30 septembrie 2026. Dispozițiile prevăzute de actul normativ se aplică persoanelor fizice care au încheiat precontracte (promisiuni de vânzare-cumpărare) și au plătit avans până la 31 iulie 2026.

”În cazul persoanelor care au achitat cota standard între 1 și 6 august 2026, acestea pot recupera diferența de TVA cu ajutorul unui avocat litigii imobiliare. Măsura intervine în contextul în care indisponibilitatea serviciilor oferite de ANCPI, ca urmare a unui atac cibernetic, a generat blocaje în finalizarea actelor necesare pentru achiziția imobilului”, a declarat dr. avocat Radu Pavel.

Achiziția unei locuințe cu TVA de 9% în loc de 21%

Pentru achiziția unei singure locuințe cu cota redusă de TVA de 9%, cumpărătorul trebuie să aibă în vedere o serie de condiții prevăzute de Legea 161/ 2026.

De asemenea, chiar dacă folosirea ANCPI a fost limitată, multe etape necesare procesului de achiziție a unui imobil pot fi pregătite cu sprijinul unui avocat în imobiliare, astfel încât procesul să poată continua fără întreruperi imediat după reluarea activității.

„Prelungirea termenului pentru aplicarea cotei de TVA de 9% oferă cumpărătorilor timp suplimentar, însă finalizarea tranzacției poate depinde de îndeplinirea mai multor formalități juridice și administrative. ”, a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.

Având în vedere faptul că miza unui contract de vânzare pe piața imobiliară din România este una destul de mare, indiferent că vă aflați în situația de vânzare imobil sau de cumpărare imobil, urmarea unor anumiți pași înainte de a încheia contractul de vânzare poate să prevină apariția unor eventuale neînțelegeri sau riscuri legate de întârzieri privind termenul de livrare sau schimbări ale proiectului inițial.

Cine poate cumpăra o locuință cu TVA de 9% până în septembrie? Condițiile necesare

Dispozițiile prevăzute de legea 161/2026 prevăd ca locuința achiziționată să aibă o suprafață de 120mp, exclusiv anexele gospodărești și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată.

Legea locuinței 114/ 1996, definește suprafața utilă a locuinței ca fiind reprezentată de totalul suprafețelor încăperilor interioare, inclusiv camerele, băile, bucătăria și spațiile de depozitare și circulație. În calcul nu sunt incluse, printre altele, balcoanele și logiile, iar în cazul locuințelor duplex, rampa scării, cu excepția palierelor.

De asemenea, locuința în momentul livrării, care nu poate depăși data de 30 septembrie 2026, poate fi locuită ca atare. Persoana fizică nu trebuie să fi achiziționat anterior o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu data de 1 ianuarie 2023.

În ceea ce privește persoanele fizice care au încheiat precontracte (promisiuni de vânzare cumpărare) în perioada 3-31 iulie 2026, beneficiarul trebuie să facă dovada achitării unui avans de minimum 20% din valoarea locuinței (fără TVA), achitat integral până la 31 iulie 2026, pentru a putea beneficia de cota redusă la momentul livrării.

De asemenea, persoanelor fizice le revine sarcina de a completa „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” la data autentificării actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (1) și (2);

Verificarea antecontractului și a condițiilor pentru aplicarea TVA de 9%

Indisponibilitatea serviciilor ANCPI a dus la blocarea tranzacțiilor în termen, iar cumpărătorii care au încheiat precontracte (promisiune de vânzare cumpărare) nu au putut finaliza vânzarea până la termenul inițial.

Chiar dacă, există un antecontract, este posibil ca tranzația să nu beneficieze de cota redusă de TVA 9%. Un avocat imobiliare poate oferi asistență în indentificarea formalităților care împiedică semnarea contractului final și poate verifica eligibilitatea promisiunii.

Cartea funciară și cadastrul: de ce pot bloca finalizarea achiziției cu TVA de 9%?

Ca o tranzacție imobiliară să fie încheiată la termen, situația cadastrală și cea din cartea funciară a imobilului reprezintă elemente esențiale în vederea transferului dreptului de propietate.

În conformitate cu legea 7/1996, cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării.

Orice vânzare-cumpărare nu poate fi opozabilă terților fără înscrierea imobilui în Cartea Funciară. Astfel că, acest blocaj al ANCPI paralizează orice transfer de propietate în România.

Analiza documentelor și a înscrierilor din Cartea Funciară permite identificarea eventualelor sarcini, litigii, promisiuni de vânzare sau alte drepturi existente asupra imobilului.

Executarea contractului de vânzare

Încheierea contractului de vânzare în formă autentică aduce cu sine atât drepturi cât și obligații pentru ambele părți.

Principalele obligații ale vânzătorului sunt de a transmite proprietatea bunului vândut, predarea acestuia și garantarea cumpărătorului pentru viciile bunului și contra evicțiunii, adică acea situație în care posesia și folosința imobilului de către proprietar este tulburată de o altă persoană care pretinde că are un drept asupra acestuia.

De asemenea, tot vânzătorului îi revine și sarcina de a radia din Cartea Funciară, pe cheltuiala sa, drepturile înscrise asupra imobilului vândut, dacă acestea au fost stinse. În ceea ce privește obligațiile cumpărătorului, acesta trebuie să preia bunul vândut și să plătească prețul vânzării la termenul stipulat în contract.

În concluzie, înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară reprezintă o etapă esențială în cadrul tranzacțiilor imobiliare, inclusiv din perspectiva opozabilității față de terți, iar indisponibilitatea serviciilor ANCPI poate genera întârzieri semnificative în finalizarea acestora.

În acest context, persoanele fizice care riscă să nu mai poată beneficia de cota redusă de TVA de 9% pentru achiziția unei locuințe pot apela la serviciile unui avocat imobiliare pentru verificarea îndeplinirii condițiilor de eligibilitate, analiza documentației aferente tranzacției și, după caz, redactarea actelor adiționale necesare în vederea protejării drepturilor și intereselor cumpărătorului.