Următoarele bule imobiliare din Europa

Incertitudinile legate de viitorul monedei euro au făcut ca piaţa imobiliară să crească modest (sau chiar să scadă în unele ţări) de la finalul primei runde a crizei financiare pornite în 2008. Însă, Norvegia şi Elveţia, două economii puternice, cu monede naţionale, sunt în plină bulă imobiliară.

Norvegia

Un raport la Fondului Monetar Internaţional publicat recent avertizează că Norvegia ar putea avea în curând o mare problemă cu piaţa imobiliară, dacă nu se iau măsuri.

Preţurile caselor au crescut cu o rată medie anuală de 11% în perioada 2004-2007, de două ori mai puternic decât media înregistrată în ţările avansate economic. După o scădere uşoară în timpul recesiunii, creşterile de preţuri au revenit în forţă, astfel că acum sunt cu 20% mai mari faţă de sfârşitul lui 2007.

Ca răspuns la criza financiară, banca centrală a tăiat dobânzile, ceea ce a înlesnit acordarea de credite. Mai mult, legislaţia a fost schimbată în 2007 şi a permis băncilor să creeze vehicule financiare pentru investiţiile în imobiliare, care au ajuns să aibă în acest moment jumătate dintre creditele acordate pentru achiziţia de locuinţe. Aceste vehicule scapă de sub reglementarea bancară privind nivelurile de capital şi şi-au finanţat activitatea prin emisiuni de obligaţiuni şi nu prin canalul clasic bancar al depozitelor.

Achiziţiile din ultimii ani s-au făcut cu avans mic, astfel că nu există un tampon care să protejeze sistemul de pierderile cauzate de o scădere a preţului imobilelor. FMI estimează că piaţa este supraevaluată cu 15-20% în acest moment şi că există riscuri majore ca tendinţa de creştere a preţurilor să se inverseze în perioada următoare cu consecinţe dramatice asupra economiei Norvegiei. O cădere a preţurilor de 10% ar mânca un punct procentual din creşterea produsului intern brut al Norvegiei, ar afecat investiţiile în sector şi averea populaţiei.

Evoluţia preţului caselor în Norvegia faţă de anul 2005. La nivel naţional, locuinţele s-au scumpit cu 50%, foarte mult pentru o economie avansată ca cea a scandinavilor. Sursa grafic: FMI

Creşte cererea de ipoteci e în creştere, stimulată de dobânzile mici. Sursa grafic: FMI

Pentru că locuinţele se scumpesc mai rapid decât cresc veniturile populaţiei şi economisirea, aproape 40% dintre case sunt cumpărate cu un avans de 0-20%. Cam 10% dintre ipoteci sunt peste valoarea locuinţelor în acest moment. Sursa grafic: FMI

Elveţia

Piaţa imobiliară din Elveţia este la un pas să intre în zona de risc, conform ultimului raport al UBS. Indicele imobiliar al riscului de bubble calculat de UBS a ajuns la 0,8 în ultimul trimestru al anului trecut, foarte aproape de nivelul 1 de la care începe nivelul de risc. Indicele urmăreşte relaţia dintre preţurile chiriilor şi ale proprietăţilor, dintre preţurile caselor şi veniturile gospodăriilor, dintre preţurile caselor şi inflaţie, dintre datoria pe ipotecare şi venituri şi dintre contrucţii şi PIB şi proporţia clienţilor care cumpără fără a avea intenţia de a locui în aceste imobile.

Acesta se află la cel mai ridicat nivel din anul 1991 şi se află în creştere continuă din trimestrul al treilea al anului 2009. Ultima oară când indicatorul a depăşit pragul de risc, la sfârşitul anilor ’80, piaţa imobiliară a intrat într-un balon care s-a spart în 1990 şi a fost urmat de o contracţie severă.

Preţul unui metru pătrat de locuinţă în franci constanţi – ajustaţi cu inflaţia – a crescut de la 4.550 de franci în 2008 la 5.550 de franci în T4 2011. La 6.250 de franci pe metrul pătrat s-a spart balonul în ’90.

Populaţia continuă să se îndatoreze puternic, în conditiile în care politica monetară în Elveţia este ultralaxă. Banca Centrală a Elveţiei ţinteşte dobânzile de pe piaţa interbancară. Banda urmărită a fost coborâtă de la 0-0,75% la 0-0,25% în septembrie 2010. În fapt, banii pe interbancar sunt aproape gratis, LIBOR la trei luni fiind de 0,09%. La creditele ipotecare, banca mai pune o marjă de 2-3%. Credit Suisse dă credite ipotecare cu dobândă fixă de 2,4% timp de 12 ani. În aceste condiţii, cine nu vrea să-şi cumpere casă, mai ales că piaţa creşte? Mulţi speculează situaţia actuală: 21,4% din aplicaţiile de credit sunt făcute de oameni care nu au de gând să cumpere casa pentru a locui în ea.

Metrul pătrat de casă în Elveţia e la un pas de nivelul atins în bula din ’80, calculat în franci constanţi. Rata anuală de creştere nu a atins încă nivelurile de atunci. Sursa grafic: UBS