Volatilitatea leului în raport cu euro și fluctuațiile înregistrate de ROBOR pot avea implicații directe asupra românilor care au credite ipotecare – analiză

„Traversăm o perioadă în care pieţele taxează puternic o percepţie ridicată a riscului economiei noastre. Cu un guvern interimar şi tensiuni politice care divizează societatea, din păcate, cei care plătesc preţul în aceste zile sunt chiar cumpărătorii de locuinţe. Ei se văd nevoiţi fie să aducă bani în plus pentru mult dorita locuinţă, fie să-şi asume un risc aşteptând sau să intre în negocieri complexe cu vânzătorii pentru a limita impactul diferenţelor de curs valutar. Este cu atât mai dificil cu cât preţurile locuinţelor au crescut, de la an la an, cu 15%”, a explicat Dan Niculae, managing director Imobiliare.ro Finance, într-un comunicat de presă transmis către Agerpres.

Potrivit specialiştilor, o primă consecinţă a creşterii cursului de schimb este afectarea pieţei de creditare şi tranzacţiilor imobiliare.

„Cursul valutar oficial continuă să se menţină peste pragul de 5 lei/euro, fapt ce influenţează deja tranzacţiile imobiliare. Primele efecte pot fi văzute deja în piaţă. Cei mai mulţi dintre români se apropie, în momentul în care vor să acceseze un împrumut, de nivelul maxim al gradului de îndatorare permis – de 40%, respectiv de 45% din venituri în cazul primei locuinţe. În această situaţie, banca nu poate să acopere diferenţa de curs prin credit. Astfel, aceste persoane sunt nevoite să vină cu mai mulţi bani de acasă pentru a finaliza tranzacţiile, deci un efect al creşterii cursului leu/euro este majorarea avansului. În momentul de faţă, mulţi dintre cei care îşi doresc să devină proprietari şi apelează la credite ipotecare pentru a încheia tranzacţii imobiliare achită un avans mediu de circa 18%”, se menţionează în analiză.

Alte consecinţe ale creşterii cursului valutar, conform experţilor, apar în cazul locuinţelor noi scoase în piaţă cu preţuri aflate spre limita superioară a pragului sub care cumpărătorii beneficiază de TVA redusă. Astfel, o creştere a cursului se traduce în diferenţe care pot fi, în unele cazuri substanţiale, în preţul final de vânzare. În prezent, în România, la achiziţia locuinţelor mai ieftine de 600.000 de lei, a căror suprafaţă utilă nu depăşeşte 120 mp, se achită TVA de 9%, iar în cazul în care acest nivel este depăşit, TVA ajunge la 19%.

„Să luăm câteva exemple concrete. Un apartament nou cu 2 camere din Capitală, localizat în cartierul Băneasa, se vinde, potrivit datelor Imobiliare.ro, cu un preţ mediu de 141.900 de euro, iar cumpărătorii se aşteaptă din start să achite un TVA de 19% la achiziţie. Pe 5 mai, o proprietate de acest tip putea fi cumpărată cu o sumă echivalentă cu 706.300 lei. Astăzi, costă 724.200 lei, deci s-a scumpit în doar câteva zile cu aproximativ 18.000 de lei. O locuinţă similară aflată într-un bloc în construcţie dintr-una dintre cele mai căutate zone din Cluj-Napoca, Mărăşti, se vinde cu 120.000 euro. Săptămâna trecută, preţul solicitat era echivalent cu 597.300 de lei. Viitorul cumpărător urma să plătească un TVA 9% din preţul de achiziţie. Preţul depăşeşte, la ora actuală, 600.000 de lei motiv pentru care costurile cumpărătorului cresc nu doar pe fondul cursului, ci şi în contextul în care proprietatea se încadrează acum la un TVA de 19%. Ajunşi într-o astfel de situaţie vor exista cumpărători care pot renunţa la tranzacţii pentru că fie nu îşi permit, fie nu doresc să acopere diferenţa de bani venită pe fondul TVA mai mare sau cursului în creştere”, notează sursa citată.

Conform datelor centralizate în Indicele Imobiliare.ro, apartamentele sunt scoase la vânzare, la nivel naţional, cu un preţ mediu de 1.842 euro/mp util, cu 6% mai scumpe decât în ianuarie. În plus, cumpărătorii plătesc cu 15% mai mult acum pentru o locuinţă decât în urmă cu un an.

În ceea ce priveşte evoluţia din ultima perioadă a ROBOR, aceasta este legată, în cea mai mare parte, de nivelul de lichiditate existent în piaţă şi influenţează, în special, împrumuturile acordate companiilor, sunt de părere experţii în imobiliare.

„Impactul său asupra românilor cu credite ipotecare este unul limitat, în contextul în care indicele a fost înlocuit din 2019 de IRCC (Indicele de referinţă pentru creditele acordate consumatorilor). Le recomandăm celor care nu au luat încă decizia de a trece la IRCC să ia în considerare un astfel de pas, având în vedere faptul că acesta le poate oferi o mai mare predictibilitate, dar şi un cost mai mic”, se precizează în comunicat.

Pe de altă parte, IRCC nu depinde la fel de mult de fluctuaţiile sale zilnice, ci este aplicabil pe un interval de trei luni, cu o întârziere de un trimestru faţă de perioada de referinţă. În acest sens, indicele se va menţine la 5,55% până la 30 septembrie 2025, estimează specialiştii Imobiliare.ro Finance.