Preţurile locuinţelor ar putea să scadă în perioada următoare. Motivul: scade valoarea ipotecii în credite

LTV – în sens larg, Loan To Value – reprezintă de fapt ponderea creditului în valoarea garanţiei imobiliare. Mai exact, dacă un imobil este evaluat de bancă la 60.000 de euro, creditul permis de normele BNR şi cele proprii ale fiecărei bănci nu poate depăşi o valoare de 70%-75% (exceptând imobilele luate pe programul Prima Casă) din această valoare, adică un maximum de 48.000 de euro.

Potrivit ultimului sondaj efectuat de BNR în cadrul băncilor comerciale nivelul LTV pentru împrumuturile garantate preponderent cu ipoteci aflate în portofoliul băncilor s-a diminuat în trimestrul întâi iar tendința va continua și în celelalte trimestre, atât pentru creditele de retail cât și pentru cele de investiții ale companiilor.

Ipoteca nu mai valoarează acum decât 82% din valoarea creditului

În T1/2016, LTV-ul s-a diminuat până în jurul valorii de 90 la sută, de la circa 98 la sută în T4/2015 la companii. În cazul creditelor nou-acordate companiilor nefinanciare în T1/2016, nivelul indicatorului a fost de aproximativ 82 la sută (față de 90 la sută în intervalul precedent).

În cazul segmentului de personae fizice, valoarea medie a LTV (loan-to-value) pentru creditele nou-acordate în ultimele 3 luni a fost de 83 la sută, iar valoarea medie a LTV pentru stocul total de credite ipotecare a fost de 85 la sută.

„Pe parcursul perioadei 2010-2016, băncile din România au adoptat un comportament precaut cu privire la acordarea de credite noi. Această atitudine a fost generată parțial de experiența supraîncălzirii din perioada 2005-2008, dar și de introducerea unor noi reglementări prudențiale de către Banca Națională a României și de aplicarea unor cerințe mai stricte de capital la nivel global”, explică Mihai Pătrulescu, senior economist Unicredit Bank, situația creată.

Accelerarea scăderii LTV observată în primul trimestru al anului a fost generată de temeri privind modificarea cadrului legislativ. Reglementări precum darea în plata au evidențiat posibilitatea introducerii unor modificări cu efect retroactiv asupra creditelor deja existente, ceea ce a avut un impact negativ asupra acordării de credite noi.

Piața imobiliară-după o creștere marginală, o nouă scădere a prețurilor

În opinia instituțiilor de credit chestionate de BNR, prețurile rezidențiale au început să crească în T1/2016 pentru prima dată de la sfârșitul anului 2014. Pentru T2/2016, acestea prognozează o scădere a prețurilor rezidențiale. Cererea de credite ipotecare din partea populației s-a majorat semnificativ în prima parte a anului, iar pentru perioada următoare băncile estimează o diminuare semnificativă a cererii. De asemenea, în T1/2016 s-a înregistrat o creștere a numărului de cereri de „credit response”, fapt care ilustrează că nu oricine mai are acum acces la credit.

Mihai Pătrulescu precizează că, „În prezent, nu anticipăm o scădere substanțială a prețurilor activelor imobiliare. Prețurile locuințelor din România sunt în prezent cu 25% mai mici față de cele din 2009, ceea ce arată ca suntem încă departe de o nouă creștere exagerată a acestora. Cu toate acestea, este posibil ca reglementari precum darea în plată să aibă un impact restrictiv asupra creditelor noi și, implicit, să genereze o ușoară scădere a prețurilor locuințelor”.

Viitorul regulament 17 al BNR, care stipulează clar că valoarea garanției ipotecare nu mai are voie să conteze foarte mult în valoarea totală a creditului acordat, majorarea avansului la creditele ipotecare de către majoritatea băncilor sunt alte condiții care vor conduce la scăderea nivelului LTV și implicit la scăderea prețurilor pe piața imobiliară.

Cum la majoritatea băncilor avansul solicitat pentru un credit persoane fizice este cuprins între 20% și 35% pentru creditul în lei este foarte probabil ca și în statisticile BNR și prețurile din piață nivelul loan to value să ajungă la 70%-75% în perioada următoare. Mecanismul de transmisie în piața reală are un anumit factor de întârziere.