Fără programul „Prima Casă”, preţurile cresc mai încet, iar avansurile la creditele ipotecare scad. Ce urmează?

De câte ori România a avut creştere economică, indiferent de cât de sustenabilă era sau nu, piaţa imobiliară a crescut şi ea. Nu era să rateze ultimii doi ani de creştere aşa că, şi în 2016 şi în 2017, piaţa imobiliară din România a înregistrat o creştere a preţurilor. Conform Raportului asupra stabilităţii financiare, realizat de BNR, „prețurile locuințelor au avut o dinamică pozitivă în contextul menținerii ratelor de dobândă la valori extrem de reduse, creșterii veniturilor populației și îmbunătățirii așteptărilor viitoare ale indivizilor privind situația financiară. Ritmul de creștere al prețurilor locuințelor a încetinit ușor în primul semestru al anului 2017, creșterea anuală fiind de 7,1% (față de 7,3% în decembrie 2016, în termeni reali), nivel sub evoluțiile înregistrate în țările din regiune”.

Pentru București creșterea se menține peste nivelul țării (8,3%), dar sub nivelul înregistrat la finalul anului 2016 (9,7%, termeni reali).

Banca centrală încearcă să explice cauzele acestei „ascensiuni frânate” a preţurilor de pe piaţa imobiliară: „La evoluția prețurilor imobiliare contribuie cel mai probabil demararea primelor etape de restrângere a programului Prima Casă și reajustarea așteptărilor populației privind oferta de credit”, spune raportul BNR. Cu toate acestea, instituțiile de credit spun că tendința de majorare a prețurilor imobilelor rezidențiale a continuat și în trimestrul trei din 2017, iar aşteptările sunt de continuare a acestui trend pe termen scurt.

A scăzut valoarea medie a avansului pentru creditul ipotecar

Pentru a suplimenta lipsa finanţărilor din programul Prima Casă, băncile au început să adapteze uşor-uşor condiţiile de creditare după potenţiala dispariţie a programului Prima Casă. Dacă scăderea dobânzilor nu mai era o surpriză, scăderea avansurilor pentru cei care nu se încadrau sau nu mai găseau fonduri de finanţare prin programul Prima Casă a fost o surpriză. Aşa se face că, în continuare, preţurile la case au continuat să crească, chiar dacă mai încet decât în ţările din regiune.

„Creșterea nivelului Loan To Value (valoarea garanţiei imobiliare în suma creditului) pentru creditele ipotecare nou acordate în primele nouă luni din 2017 a crescut de la 74 la sută în decembrie 2016 la 78 la sută în iunie 2017. Practic, valoarea avansului a scăzut de la 26% pe media sistemului bancar la 22%. „În acest context, coroborată cu creșterea salariilor și a așteptărilor pozitive privind situația financiară, evoluţia LTV a condus la scăderea numărului de ani necesari pentru economisirea avansului pentru un credit ipotecar standard, de la 5,6 ani în anul 2016, la 5 ani (în iunie 2017)”, spune raportul BNR.

Expunerea sectorului bancar față de piața imobiliară rezidențială este substanțială: creditul populației cu garanții imobiliare reprezenta 80,4 miliarde lei în septembrie 2017. În plus, activele imobiliare reprezintă 70% din totalul activelor deținute de populație, iar contribuția sectorului construcții și imobiliar la Valoarea Adăugată Brută este de 10,5% (2016).