O comparație pe care nu o putem câştiga: piaţa imobiliară românească versus cea din Cehia

De altfel, piața cehă a debutat mult mai devreme decât cea din România, destule companii de dezvoltare imobiliare au apărut inițial în Praga și abia după câțiva ani la București, cum e cazul celor de la AFI Europe, care au intrat în 1997 în Praga și abia șapte ani mai târziu pe cea din București.

Compania a decis recent ca filialele din România și Cehia să aibă un șef unic, în persoana lui Doron Klein, care l-a înlocuit vara trecută pe David Hay la conducerea AFI Europe România și a păstrat și poziția de șef al companiei în Cehia. Iar Klein pare a vrea să echilibreze cele două piețe, prin proiectele lansate sau în dezvoltare în România.

Deși deosebirile dintre piața de birouri românească și cea cehă sunt destule, cea mai mare pare a fi cea arhitecturală. Dacă Bucureștiul abundă în paralelipipede și cilindri, imobilele office din Praga sparg monotonia, incită curiozitatea. Asta deși calitatea construcției e asemănătoare.

„Eforturile de conservare și restaurare a fondului arhitectural din Cehia sunt impresionante. Multe dintre clădirile de birouri se regăsesc în spații aparținând acestui fond și contribuie din plin la farmecul local. În același timp însă, clădirile moderne de birouri din București sunt realizate la standarde foarte înalte, beneficiind de cele mai noi tendințe tehnologice și de wellbeing încă din stadiul de proiectare, aspect ce conferă valoare dezvoltatorilor, chiriașilor, precum si profilului urbanistic general al Bucureștiului”, spune Mihai Păduroiu, Head of Advisory & Transaction Services al CBRE România.

AFI Karlin versus Aviatorilor 8

Un exemplu e AFI Karlin, de 23.500 mp, clădire în formă de fluture, cu pereții vii, acoperiți de plante, care are un corespondent aproximativ în Aviatorilor 8, proiect de 7.700 mp dezvoltat de NEPI Rockcastle în București care a pus în valoare vila Oromolu și a completat-o cu birouri în spate.

În rest, AFI Europe a ieșit de pe piața de retail din Cehia, prin vânzarea celor două malluri pe care le deținea în regiune, ca și de pe cea logistică, și proiectul D8 European Park fiind vândut.

În schimb, în România, compania e activă pe trei dintre cele cinci sectoare imobiliare, și anume birouri, rezidențial (ca și în Cehia), la care se adaugă cel comercial, iar AFI Europe deține cel mai mare mall din România, AFI Cotroceni, de 90.000 mp. Pe piața rezidențială românească, compania a intrat recent cu AFI City, proiect care include 190 de apartamente în prima fază.

„Ne adresăm segmentului medium-high pe piața rezidențială. Asta ar fi o similitudine între cele două piețe rezidențiale. De asemenea, păstrăm același standard în România. În Cehia am încercat toate segmentele imobiliare și după ce am ieșit din piața de retail și cea industrială, am decis să păstrăm restul proiectelor. În România, facem retail, birouri și rezidențial, dar nu vom intra pe piața logistică, lăsăm companii cu experiență să se miște pe acea piață. Dar ne vom extinde pe piața rezidențială în România”, spune Doron Klein.

Evident, prețurile diferă și ele, atât chiriile office pe care le-am pomenit deja, cât și cele rezidențiale, net superioare în Cehia, unde un apartament de 47 mp poate ajunge la un preț de minimum 200.000 de euro, într-o zonă destul de departe de centru. Deosebirile majore, însă, constau și în imaginea aproape deplorabilă a României în exterior, ocolită de marii investitori instituționali, deși e prezentată ca având potențial, față de cea din Cehia, țară bine văzută pretutindeni.

De altfel, recent, germanii de la Allianz au anunțat că vor investi 500 de milioane de euro în țările din centrul și estul Europei, dar vor ocoli zona sud-estică a continentului, din care face parte și România, din cauza riscurilor politice și economice.

Un alt avantaj al pieței din Cehia e extinderea investitorilor locali pe alte piețe, cel mai bun exemplu fiind PFF Real Estate, companie deținută de miliardarul Petr Kellner, care a preluat în ultimii trei ani, Metropolis Center, proiect office de 19.000 mp și Crystal Tower de 16.000 mp, ambele în București, în vreme ce investitorii imobiliari români nu au, încă, puterea să iasă din România.