Majorarea avansului pentru a doua casă nu va avea impact asupra pieţei. Pe termen lung, ar putea pune presiune pe piaţa chiriilor – dezvoltator

„Având în vedere contextul socio-economic actual, măsurile propuse de BNR erau de așteptat și vin în sprijinul pieței imobiliare prin stabilizarea și protejarea acesteia de eventuale căderi abrupte. Cu totii am învățat din criza din 2008 că o piață lăsată poate mult prea liber și cu intervenții întârziate, poate crea derapaje cu efecte macroeconomice de lungă durată”,spune CristianTudorache, director general şi fondator al Kastel Group.

El precizează că majorarea avansului pentru creditele de investiții imobiliare nu impactează direct pe cei care au în plan achiziția unei locuințe. Aceștia pot fi afectați de eventuale modificări ale gradului de îndatorare acceptat de bănci și creșterea dobânzii de referință, implicit a DAE care se traduce printr-o valoare mai mică creditului obținut.

„Persoanele care au în calcul achiziția de proprietăți cu scop investițional, însă disponibilitățile de bani sunt în plafonul minim al avansului actual de 15%, vor avea de ales fie achiziția unei proprietăți până la finalul anului 2021, adică până la intrarea în vigoare a măsurilor BNR, fie creșterea avansului minim. Bineînțeles, o altă opțiune pe care o vor avea cumpărătorii cu valoarea avansului limitată este reorientarea către proprietăți și zone mai accesibile ca preț, astfel încât avansul pe care îl au să se încadreze în noile limite”, spune Tudorache.

Investitorii activi în piața imobiliară, în general, achiziționează imobile cu sume de bani care provin fie din profitul reinvestit sau valorificarea altor imobile, fie din alte surse de finanțare decât cele bancare. Investitorii mici, de obicei persoane fizice, care au la un moment dat au o sumă de bani disponibilă, se orientează către achiziția unui apartament pentru a-l închiria, astfel încat rata aferentă creditului să fie acoperită de chiria pe care estimează că o vor încasa. „Practic majorarea avansului la creditele de investiții afectează negativ doar o mică parte din piață, care, dacă se va adânci, pe termen lung ar putea pune presiune în piața de închirieri”, subliniază Tudorache. După ce efectele pandemiei se vor diminua, oamenii vor reveni în orașele mari, iar un raport al cererii mai mari decât oferta s-ar regasi în creșterea chiriilor.

„Cu toate acestea consider că majorarea avansului nu va avea un impact puternic în piața imobiliară, riscurile majore rămân în continuare creșterea prețurilor a materialelor de constructii și majorarea dobânzii de referință la un nivel ridicat care va descuraja contractarea de credite noi”, a declarat Cristian Tudorache.

Practic, noul proiect de Regulament BNR de creditare, care va intra în vigoare de la 1 ianuarie 2022, spună că, dacă nu cumperi casa de locuit îţi scade gradul de îndatorare cu 10  puncte procentuale. Practic, pentru o casă de vacanţă sau un apartament, locuinţă cumpărată special pentru destinaţia închirierii, BNR cere micşorarea gradului de îndatorare al împrumutatului.

Conform regulilor în vigoare, valoarea unui credit pentru investiţii imobiliare nu poate depăşi 85% din valoarea garanţiei ipotecare în cazul creditelor acordate în lei, în acest caz avansul fiind de 15%. Odată cu aplicarea noilor reguli din 2022, avansul creşte la 25%, pentru aceste împrumuturi. În cazul creditelor pentru investiţii imobiliare în euro sau în alte valute avansul va deveni mai mare.

În plus, actul normativ solicită băncilor care acordau credite persoanelor cu venituri foarte mari  cu un grad de îndatorare peste limita orientativă dată de BNR să comunice băncii centrale care este limita de îndatorare acelor cu venituri mari. „(7) Pentru acordarea creditelor vizate de prevederile prezentului articol, împrumutătorii stabilesc prin normele proprii de creditare nivelurile maxime admise pentru gradul de îndatorare, cu luarea în considerare a riscului valutar, a riscului de rată a dobânzii şi a riscului de diminuare a veniturilor eligibile disponibile pe perioada de derulare a creditului.”, spune proiectul de modificare a Regulamentului 12.