Moldova nu contează pe piața parcurilor industriale. Doar opt orașe controlează 80% din spațiile de pe piață

Bucureștiul, în special partea de vest, rămâne liderul piaței cu aproape două milioane mp și o cerere de circa 300.000 mp anual, în ultimii patru ani, care ar putea ajunge la 400.000 mp în 2020.

A doua piață din România e Timișoara, cu 500000 mp, iar spre deosebire de București, orașul din Banat atrage companii de producție, în special grație apropiere de granița vestică a României, devenind astfel un hub pentru companii care fac export. Timișoara e urmată de Ploiești, cu 371.000 mp, oraș care datorită specificului său a reușit să atragă multe companii de petrol și gaze, și de Cluj-Napoca, cu 300.000 mp și alți 36.000 mp, care se vor livra anul acesta.

Lista celor opt orașe importante din piața industrială și logistică e continuată de Brașov, Oradea şi Sibiu.

„Principalul element al proiectelor este locația. Unde găsim oameni, infrastructură. În București, apare o rafinare a cererii cu relocări în zona de est, nord_est și nord, iar unele companii preferă să fie proprietari, nu chiriași, precum eMag, Altex, chiar și retaileri ca Lidl sau Kaufland”, spune Roica Târcavu partner Industrial Agency Cushman & Wakefield.

2020, an record?

2020 se conturează drept un an record, cu livrări anunțate de circa 700.000 de metri pătrați, dintre care spaţii de circa 400.000 de metri pătrați sunt așteptate în București, unde după zona de Vest, la intrarea pe autostrada A1, se prefigurează alte două huburi logistice importante, și anume Nord-Vest (Dragomirești, Chitila, Mogoșoaia) și Nord (Ştefăneşti).

„Dinamica pieței din sectorul industrial a generat în 2019 achiziţii de teren speculative, dezvoltatorii încercând să anticipeze nevoile viitoare ale potențialilor chiriași. Putem observa astfel că au apărut pe harta sectorului de profil orașe noi precum Bacău, Craiova, Buzău, Deva, etc, dar şi un interes crescut pentru zona de Est a Bucureștiului, zonă care a captat şi atenția potențialilor chiriași. Estimăm că în 2020 vom vedea în continuare o extindere de portofoliu a dezvoltatorilor existenți, în orașele mai mici, care au un potențial mai ridicat”, susține Andrei Brînzea, Partner Land & Industrial Agency, Cushman & Wakefield Echinox.

Activitatea tranzacțională a rămas la un nivel ridicat, companiile închiriind pe parcursul anului 2019 spaţii cu o suprafață de circa 477.000 de metri pătrați, din care reînnoirile de contracte reprezintă doar 20%. Cele mai active sectoare au fost automotive (cu o pondere de 30% din cererea totală), retail (fizic și online – 20%), distribuție în diverse sectoare (12%) și logistică și transporturi (10%).

Cei mai mari proprietari de spaţii industriale și logistice sunt companiile CTP și WDP, care au un portofoliu cumulat de circa 2 milioane de metri pătrați, controlând astfel jumătate din piață. Pe de alta parte, un apetit ridicat de extindere îl au și ceilalți dezvoltatori, precum VGP, Global Vision, Element Industrial, P3 sau Helios Phoenix, iar după CTP și WDP, următorii jucători care vor depăși un miliom mp ar putea fi P3 și Global Vision.

Evident, evoluția pieței depinde și de evoluția infrastructurii, iar, potrivit lui Andrei Brînzea, cel mai important nod care ar trebui realizat e Pitești-Sibiu, dar piața depinde și de cerere și de forță de muncă.

Potrivit lui Brînzea, o fabrică chinezească de mobilier pentru Ikea de 43.000 mp se va deschide în Vestul țării, iar piața e căutată și de un investitor lituanian care vrea să intre în București.

„Cert e că dezvoltatorii și jucătorii din piata trebuie sa și aleagă zonele și în funcție de existenta forței de muncă. De aceea, e posibil ca Moldova și sudul, daca vor apărea autostrăzi, să devină interesante, pentru că mai au forta de munca”, explică Brînzea.

În ceea ce privește autostrada Soarelui, în următorul an-an și jumătate poate deveni și ea la fel de aglomerata că A1, la fel și Constanta va deveni și ea interesantă, deja sunt jucători care analizează intrarea pe piata alături de Global Vision care deja dezvoltă un proiect de 200.000 mp.

Intersant e și faptul că germanii de la Bosch au decis să amâne dezvoltarea terenului e 40 de hectare din Simeria. Dar, condorm lui Andrei Brînzea, cel mai probabil vor lua o decizie în viitorul relativ apropiat, deocamdată terenul e închiriat unei companii agricole.

Bosch, plănuise, în 2018, construcția unei fabrici de mașini de spălat, dar proiectul includea inclusiv realizarea de blocuri care să fie locuite de cei minimum 800 de angajați. 

Noutăți pe piață

Un trend ce pare să se apropie și de România e așa zisul incity logistics, depozite urbane pentru business-uri mai mici, care nu au nevoie nici să iasă din oraș și nici de spații foarte mari, deși prețurile terenurilor fac această idee cam greoaie.

În fine, tendința de a dezvolta built to suit va continua, e destul de riscant, deși poate asigura câștigur bune, să dezvolți speculativ.