La întâlnirea organizată de Mipim (cel mai mare târg imobiliar din lume), casa de avocatură NNDKP și consultantul imobiliar CBRE s-a discutat și despre faptul că deși Ungaria are același rating cu România (Baa3) și același risc de default (1,84%), yieldurile clădirilor de birouri din București sunt de 7%, în vreme ce pentru cele din Budapesta sunt de 5,25%.
„Dintre toate țările din regiune, România nu are un fond important de investitori locali. Acesta e unul dintre motivele pentru care yieldurile din România sunt mai mari. Și nici scandalurile repetate din România nu ajută. Îmi vine greu să-i explic responsabilului cu proprietățile imobiliare de la Morgan Stanley, de ce a fost închis șeful celui mai mare partid de opoziție. Percepția e importanta”, spune Ulf Pleschiutschnig, managing director al Europe Investments de la Morgan Stanley, care a cumpărat anul trecut imobilul office America House din piața Victoriei cu circa 70 de milioane de euro.
În replică, Geo Mărgescu, unul dintre fondatorii dezvoltatorului Forte Partners a susținut că „investitorii locali cresc. Și tot mai mulți bani sunt disponibili.”
În schimb, însă, costurile de construcție cresc continuu din cauza scumpirii materialelor și a creșterii salariilor angajaților din domeniu,
„Suntem la limită cu costurile, ca şi cu marginea de profit. Costurile de construcție au crescut cu 30-40 la sută”, explică Didier Balcaen, CEO Speedwell, dezvoltator care a scos la vânzare birourile din proiectul imobiliar mixt Record Park din Cluj-Napoca.
„Dezvoltarea imobiliară devine complicată. Terenurile se scumpesc, construcția se scumpește, dar chiriile au rămas aceleași de peste zece ani și sunt stabile. Astfel apare presiune pe profitabilitatea dezvoltatorilor”, spune și Geo Mărgescu.
Scăderea yieldurilor și chiriile
„În general, nu suntem investitori în scăderea yieldurilor. Încercăm, în schimb, să ne creștem cash flow-ul. Indiferent cat ar fi yieldul, cash flow-ul e important. Merg la New York des și zâmbesc mult. Când am cumpărat America House, un deal relativ mic, am făcut-o pentru că cred că România are un potențial bun și vom investi mai mult în această piață”, susține Ulf Pleschiutschnig.
De altfel, creșterea chiriilor va depinde de costurile de construcție și de yielduri. De aceea în Cluj-Napoca, un oraș secundar, potențialul creșterii e mai mic decât în București, deși orașul transilvan a atras atenția investitorilor anul trecut.
„Piata e, mereu, mai rapidă decât legislația. Plus, că o clădire fără certificare verde nu se va închiria. GTC are asset-uri de retail de 800 milioane de euro, 40% din portofoliu. La birouri, conceptul e altul, și pregătim proiecte de șase mp alocați pentru o persoană”, spune Thomas Kurzmann, CEO GTC.
Asta deși, tradițional, dezvoltatorii alocau circa zece mp/angajat.
La finalul dezbaterii, Ulf Pleschiutschnig i-a contrariat pe cei prezenți cu afirmația că, „în trecut a fost o schema Ponzi a dezvoltatorilor de retail, care au mărit artificial chiriile acum 7-8 ani, și și-au crescut, astfel, valoarea proprietăților. Oricum chiriile s-au ajustat în jos la valoarea reală, sustenabilă”, a conchis acesta.
