Cum se schimbă criteriile cumpărătorilor de apartamente rezidențiale: de la preț și suprafață la produsul rezidențial complet

Adaugă-ne ca sursă preferată

MediaCity activează din 1996. Cum a evoluat strategia companiei de la primele proiecte la portofoliul actual, cu accent pe ultimii 3-5 ani?

În trei decenii de activitate, strategia MediaCity a evoluat odată cu profilul cumpărătorului. Am pornit într-o perioadă în care criteriile principale erau suprafața, prețul și localizarea. Astăzi, cumpărătorul analizează mult mai atent produsul rezidențial în ansamblu: compartimentarea, accesul, parcarea, spațiile verzi, costurile de utilizare, calitatea execuției și valoarea proprietății în timp.

În ultimii 3-5 ani, această schimbare s-a văzut direct în strategia noastră. Ne-am concentrat pe proiecte rezidențiale adaptate unor nevoi și unor etape de viață diferite, având în focus cumpărătorul și nu ne-am dorit repetarea aceleiași formule în zone diferite ale orașului.

Ghica Apartments răspunde unei cereri pentru locuințe bine compartimentate, cu un raport echilibrat între preț, suprafață și conectivitate.

Icon Garden propune un alt tip de lifestyle urban, într-o zonă centrală, dar liniștită, cu regim redus de înălțime, o grădină interioară de aproximativ 1.600 mp, parcări în subteran și apartamente la parter cu grădini private.

Proiectul rezidențial Icon Studios se adresează în special celor aflați la prima achiziție și celor care își doresc să investească în unități compacte, eficiente și ușor de administrat.

În paralel, pregătim proiectul rezidențial Titan Premium Apartments, în zona Brățării din Sectorul 3, un proiect de 450 de apartamente, 536 de locuri de parcare și peste 2.200 mp destinați funcțiunilor comerciale și serviciilor.

Strategia actuală este să dezvoltăm ansambluri potrivite locului și publicului lor. Analizăm fiecare amplasament din perspectiva modului în care oamenii vor locui efectiv acolo și peste 5, 10 sau 20 de ani.

Care este gradul de vânzare la zi al proiectelor pe care le aveți în acest moment în lucru?

Proiectele noastre se află în etape diferite de dezvoltare, însă rezultatele comerciale confirmă interesul pentru portofoliul actual.

Ansamblul Ghica Apartments – faza I este finalizat și vândut integral. La Icon Garden, un proiect cu 153 de apartamente, și Icon Studios, cu 46 de apartamente, gradul de vânzare a depășit 80%.

În paralel, în zilele următoare vom da startul vânzărilor la Ghica Apartments II, cu 138 de unități, pe Dimitrie Grozdea 10A. Proiectul este în construcție și reprezintă continuarea firească a primei etape.

Pentru noi, aceste rezultate arată că există cerere pentru proiecte bine adaptate zonei și cumpărătorilor cărora li se adresează, chiar într-o piață în care decizia de achiziție a devenit mai atentă și mai documentată. De asemenea, feedback-ul cumpărătorilor, care se reflectă și în recenziile online, confirmă atenția la detalii și implicarea pe care echipa MediaCity o investește în fiecare proiect rezidențial.

Care a fost evoluția prețurilor pe metru pătrat la proiectele MediaCity în ultimii doi ani și ce factori – costuri de construcție, dobânzi, cerere – au influențat-o cel mai mult?

În ultimii doi ani, prețurile au avut o evoluție ascendentă, dar nu uniformă. Diferențele dintre proiecte sunt importante, pentru că vorbim despre amplasamente, stadii de dezvoltare și tipologii de produs diferite.

Presiunea a venit în primul rând din costurile de construcție – materiale, manoperă, instalații și echipamente –, dar și din costul finanțării. În același timp, terenurile bune din București sunt limitate, iar costul lor se reflectă inevitabil în produsul final.

Cererea a rămas un factor important, mai ales pentru proiectele bine poziționate și pentru apartamentele cu suprafețe și compartimentări corecte. Observăm și că piața este mai selectivă. Cumpărătorii analizează mai atent, compară mai mult și reacționează diferit în funcție de stadiul proiectului.

Pentru noi, prețul pe metru pătrat nu mai este singurul reper. Ne uităm la costul real al locuirii: costuri de utilizare, timp pierdut sau câștigat, acces, parcare, servicii, administrare și valoarea proprietății în timp.

Cum arată profilul tipic al cumpărătorului, investitor versus utilizator final, și ce procent din vânzări vine din fiecare segment?

În portofoliul MediaCity predomină cumpărătorul final, dar proporția diferă de la un proiect la altul.

La Icon Garden, profilul este în principal al cumpărătorului care achiziționează pentru locuire: familii, profesioniști activi, oameni care vor să rămână aproape de centrul Bucureștiului, dar caută liniște, spațiu exterior și un proiect cu densitate controlată.

La Ghica Apartments avem, de asemenea, o componentă importantă de utilizatori finali, în special familii și cumpărători care caută suprafețe eficiente și un buget bine calibrat.

În cazul Icon Studios, componenta investițională este firesc mai ridicată, datorită tipologiei unităților și accesibilității unei prime achiziții. Aici vedem atât tineri care cumpără prima locuință, cât și cumpărători interesați de închiriere.

Per total, aproximativ 80% din vânzări reprezintă utilizatori finali și 20% persoane care aleg să facă o investiție sigură în real estate.

Ce surse de finanțare folosiți pentru dezvoltările curente: fonduri proprii, credit bancar, presale-uri?

Folosim un mix de surse, adaptat fiecărui proiect și etapei sale de dezvoltare. Capitalul propriu are un rol important, iar finanțarea bancară este utilizată acolo unde structura proiectului o justifică.

Presale-urile contribuie la fluxul financiar, dar nu construim strategia unui proiect exclusiv pe vânzări în avans. Ne asigurăm că fondurile proprii și creditul bancar acoperă cheltuielile de construcție. Chiar și într-un scenariu în care sumele provenite din presale-uri ar fi zero, proiectul trebuie să poată fi finalizat.

După 30 de ani de activitate, este esențial să avem o structură financiară solidă, care poate traversa perioade cu ritmuri diferite de vânzare. Piața rezidențială este ciclică, iar planificarea trebuie făcută cu suficiente rezerve pentru scenarii mai puțin favorabile.

Cum vă raportați la concurența din zona rezidențială bucureșteană și ce diferențiază portofoliul MediaCity de alți dezvoltatori de talie medie?

Concurența din București este puternică și considerăm că acest lucru este sănătos pentru piață. Cumpărătorul are mai multe opțiuni, compară mai atent și obligă dezvoltatorii să fie mai riguroși.

MediaCity activează pe piața imobiliară din 1996. Am trecut prin mai multe cicluri economice, prin schimbări legislative, crize, perioade de creștere accelerată și schimbări majore în comportamentul cumpărătorilor.

În al doilea rând, nu lucrăm cu un singur tipar. Icon Garden, Ghica Apartments și Titan Premium Apartments, pe care îl vom lansa în toamnă, sunt concepte diferite. Încercăm să construim pornind de la amplasament și de la nevoia reală a cumpărătorului, pe care proiectul o poate acoperi.

Un alt element important este perspectiva pe termen lung. Ne interesează ce se întâmplă după vânzare: cum funcționează apartamentul, cât de ușor se parchează, cum se circulă prin ansamblu, ce costuri are locuirea și dacă proprietatea își păstrează atractivitatea în timp.

Un proiect bun este apreciat nu doar în momentul vânzării, ci după ce oamenii locuiesc efectiv acolo.

Aveți planuri de extindere în alte orașe sau zone din București în următorii 2-3 ani?

În următorii 2-3 ani, Bucureștiul rămâne piața noastră principală. Vedem în continuare oportunități în zone care au infrastructură, conectivitate și potențial real de dezvoltare.

Portofoliul actual arată deja această diversificare. Suntem prezenți în zona Moșilor prin Icon Garden, dezvoltăm Ghica Apartments în nord-estul orașului și pregătim un proiect rezidențial de anvergură în Titan, pe un teren de aproximativ 12.300 mp.

Analizăm permanent noi oportunități, inclusiv în alte zone, dar nu urmărim extinderea doar pentru a crește numărul de proiecte. Pentru noi contează calitatea amplasamentului, fezabilitatea economică și existența unei cereri reale.

Cum a afectat contextul macroeconomic – inflație, costuri materiale, ROBOR/dobânzi – planificarea proiectelor aflate acum în dezvoltare?

Contextul macroeconomic ne-a obligat să planificăm mai prudent și să lucrăm cu mai multe scenarii. Bugetul inițial al unui proiect nu mai poate fi tratat ca o fotografie fixă pentru următorii doi sau trei ani.

Inflația a afectat costurile materialelor și serviciilor, costurile cu forța de muncă au crescut, iar dobânzile au influențat atât finanțarea dezvoltatorilor, cât și capacitatea de creditare a cumpărătorilor. În aceste condiții, am devenit mai riguroși în etapizarea investițiilor, achiziții, contractarea furnizorilor și analiza cash-flow-ului.

În același timp, contextul ne-a confirmat că proiectele trebuie gândite pentru o cerere reală. În perioadele de incertitudine, piața devine mai selectivă, iar eroarea de proiectare, de buget sau de poziționare se plătește imediat.

În esență, MediaCity construiește pe o ecuație clară: produsul potrivit, amplasat corect, la un cost sustenabil pentru piață și justificat, în timp, de calitatea reală a locuirii.