Scăderea randamentelor, picajul Bucureştiului şi rolul investitorilor autohtoni, principalele caracteristici ale pieţei imobiliare din România

În ceea ce privește yieldurile, cert e că profilul pieței e de scădere ușoară în ultimii zece ani. De altfel, de la o medie de circa 8% și peste în 2007-2008, yieldurile au crescut la 9%-10% în anii de criză, pentru a scădea acum treptat la 6,5%-7% pentru retail și office și la circa 7,5% în cazul spațiilor industriale și logistice.

„Și e presiune în continuare pe scăderea yieldurilor. Piața românească și-a sporit atractivitatea, investitori noi apar mereu fie din exterior, fie autohtoni. Problema e că o tranzacție durează, de la șase sau nouă luni în sus”, spune Andrei Văcaru, head of capital markets al consultantului imobiliar JLL.

Sunt, totodată, mulți investitori exotici, chinezi, coreeni la poarta României, dar e greu de crezut că vor intra pe piață anul acesta.

„La chinezi e o cutumă. Trebuie să intre unul, ca să vină toți. Deocamdată s-au oprit și coreenii și chinezii la Budapesta. Poate la anul ajung și la București”, susține Gijs Klomp Gijs Klomp, head of investment properties, CBRE România.

Un alt aspect interesant din primele trei trimestre ale anului, e faptul că Bucureștiul a atras peste 40% din volumul total al investițiilor în primele nouă luni din 2019, scăzând aproape la jumătate ca pondere față de 2018 (79%). 

În schimb, interesul pentru orașele secundare a luat avânt, acestea atrăgând aproape 60% din tranzacții în aceeași perioadă, iar volumele au fost dominate de tranzacțiile cu spații de birouri (60%), în timp ce spațiile de retail au atras circa 28% din piață, iar industrialul aproape 9% din total.

Birourile respectă tradiția și rămân cele mai atrăgătoare pentru dezvoltatori și investitori.

„Intrarea pe piața din România a unor nume noi în primele nouă luni, precum White Star, Indotek sau Morgan Stanley, a transmis un mesaj foarte pozitiv în rândul investitorilor interesați de România. Ne așteptăm ca în 2020 să vedem și alte companii care vor face primul pas în România și ne bucurăm să avem deja discuții în acest sens”, a adăugat Gijs Klomp.

Puterea antreprenorilor români

Antreprenorii români deși nu au forța financiară a investitorilor străini și nici acces desosebit la resurse financiare, motiv pentru care achizițiile lor sunt de obicei de valoare relativ mică de până în zece milioane de euro, dar numărul lor le asigură supremația pe piață. 

Potrivit consultantului imobiliar CBRE, investitorii români dețin circa 33% din valoarea totală de circa 580 de milioane de euro din primele trei trimestre ale anului, urmați îndeaproapte de cei sud africani, cu 30% și la mare distanță 12% de americani, după achiziția de 77 milioane de euro a Morgan Stanley care a preluat America House de la francezii de la AEW.

Dintre investitorii români, cei mai puternici sunt frații Adrian și Dragoș Pavăl care dețin Dedeman, și care au preluat în acest an clădirea The Office din Cluj-Napoca, de la NEPI Rockcastle și Ovidiu Șandor, iar anul trecut au cumpărat The Bridge, proiectul office dezvoltat în București de Forte Partners, cu investiții totale de peste 320 de milioane de euro în piața imobiliară, derulate prin Dedeman și PIF Industrial.

Pe piață, birourile conduc trendul cu tranzacții totale de 346,65 milioane de euro, urmate de retail cu 160,37 milioane de euro, industrial cu 51,2 milioane de euro și hoteluri cu 23,2 milioane de euro.

Pentru ultimul trimestru al anului, tradițional mai „bogat” decât celelalte trei, CBRE estimează o creștere cu 42% a valorii tranzacțiilor, care va depăși, în opinia JLL, 1,1 miliarde de euro.