Cum ar putea primăriile să facă bani pentru drumuri din construcţia metroului spre Otopeni

Bucureștiul s-a dezvoltat haotic în ultimii ani, iar mulți dezvoltatori au construit locuințe în zone fără utilități sau infrastructură, în speranța că primăriile vor fi cele care vor investi în astfel de lucrări. În perioada de boom imbiliar, s-au construit case fără canalizare, iar la fiecare ploaie mai serioară, locuitorii reclamau lipsa investițiilor în infrastrucutră.

După criză, zona de sud și vest au prins avânt în construcția de blocuri cu apartamente, unde străzile sunt mici, înguste, sau cu porțiuni mari de drum neasfaltat.

Bucureștiul în 2017 arată că nici autoritățile nu sunt capabile să investească în propriile proiecte. Spre exemplu, cartierul ANL Henri Coandă, construit cu mai bine de zece ani în urmă, nu are rețele de alimentare cu apă, canalizare sau iluminat public. Și nici străzile nu sunt asfaltate.

Marile proiecte de infrastructură aduc un plus de valoare oricărui teren, asta dacă proprietarul nu este despăgubit în cazul unei expropieri. Iar agenții imobiliari se așteaptă ca prețurile terenurilor din apropierea viitoarei magistrale de metrou Gara de Nord – Otopeni să crească.

Unii dezvoltatori au fost nevoiți să investească din surse proprii în lucrările de infrastructură necesare proiectelor, pe care apoi le transferă autorităților. La începutul lui 2015, Liebrecht&wooD inaugura, alături de reprezentanții autorităților, un drum de patru kilometri între Bălăceanca și Cernica, pentru care a plătit 4,8 milioane de euro.

Investiții în infrastructura rutieră a făcut și Prodplast Imobiliare, care a construit centrul comercial Veranda, din apropiere de Obor. Compania a investit un milion de euro în infrastructura din zonă. Iar dezvoltatorul Impact a mai cumpărat un teren pentru a fluidiza traficul din zona cartierului Greenfield. În total, compania va investi 1,5 milioane de euro în trei soluții de trafic.

Modelul polonez. Sau finlandez

Bartosz Puzdrowski, șeful Impact, spune că în Polonia există o regulă de planificare urbanistică, potrivit căreia primăriile trebuie să evalueze cheltuielile cu infrastructura în cazul aprobării unui master plan, dar trebuie să aibă și fondurile necesare.

„Dacă primăria dă avizele, atunci trebuie să aloce fonduri pentru utilități„, spune șeful Impact.

Acesta afirmă că există și o lege care le permite primăriilor să vină cu infrastructură și utilități lângă terenurile pe care urmează să fie dezvoltate locuințe, caz în care valoarea terenului crește. Dar primăriile pot impune o taxă, care nu este plătită imediat, ci atunci când dezvoltatorul vinde terenul sau începe lucrările de construcție.

„Taxa este întotdeauna stabilită de autorități și poate ajunge la o treime din creșterea de preț înregistrată. De regulă, primăriile impun taxa maximă„, mai spune Bartosz Puzdrowsk, care în Polonia a lucrat pentru unul dintre cei mai mari dezvoltatori de locuințe. 

Prin această taxă, primăriile își recuperează costul asociat cu cu pregătirea ternului pentru dezvoltare.  Șeful Impact a lucrat și în Finalnda, unde sistemul este un pic diferit, iar taxa este foarte mare. „Pentru un teren de 6.000 de mp, unde urma să construim 100 de apartamente, taxa era de un milion de euro„, completează Puzdrowski, care spune că, de regulă, această taxă este consierată prea mare de dezvoltatori, însă autoritățile sunt dispuse la negocieri.