Intrarea în legalitate a construcțiilor realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia

Pentru a stabili modalitatea prin care o constructie dobândește caracter legal trebuie să lămurim ce înseamnă o construcție realizată ilegal.

Din punct de vedere juridic, sunt considerate nelegale următoarele situații:

• executarea unei construcții fără obținerea autorizației de construire;
• realizarea unor lucrări care depășesc sau modifică prevederile autorizației emise (de exemplu, suprafața construită, regimul de înălțime, amplasamentul);
• schimbarea destinației construcției fără autorizație;
• executarea de lucrări structurale neprevăzute în autorizație.

În practică, întâlnim des situații în care o construcție a fost realizată fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise.

Din coroborarea art. 28 alin (3) și art. 37 alin (6) din Legea 50/1991 reies două modalități prin care se poate face intrarea în legalitate a unei construcții și pe care urmeză să le analizăm în continuare, astfel încât să fie cât mai clar care dintre acestea devin aplicabile raportat la situația particulară a fiecărei împrejurări întâlnite în practică.

1. În ipoteza unei construcții care are o vechime mai mare de 3 ani și pentru care s-a împlinit termenul de prescripție a răspunderii contravenționale, intrarea în legalitate se va face prin intabulare directă.

Conform art. 37 alin (6) din Legea nr. 50/1991, dacă termenul de prescripție a răspunderii contravenționale s-a împlinit, intabularea construcției realizată fără autorizație de construire și proces-verbal de recepție, se va face doar în baza certificatului de atestare sau adeverința privind edificarea ce va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.

Ca intrarea în legalitate să se facă în acest mod, normele legale impun îndeplinirea a două condiții și anume:

• Termenul de prescripție să fie îndeplinit pentru răspunderea contravențională.
• Obținerea unei expertize tehnice favorabile cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale.

Așadar, dacă termenul de prescripție a răspunderii contravenționale s-a împlinit, iar sancțiunile contravenționale (inclusiv cele două măsuri complementare constând în desființarea lucrărilor și în încadrării lucrărilor în prevederile autorizației) nu mai pot fi dispuse, art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 permite intrarea în legalitate prin intabularea construcției în lipsa autorizației și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, doar în baza certificatului de atestare/adeverinței privind edificarea construcției.

Cu toate acestea atragem atenția că prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 se referă doar la ipoteza în care termenul de prescripție a răspunderii contravenționale este împlinit, având deci în vedere doar răspunderea contravențională pentru executarea lucrărilor de construcții fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia.

Prin urmare, când fapta se califică drept infracțiune, aparent legea nu permite intrarea în legalitate în acest mod, chiar dacă termenul de prescripție a răspunderii penale este tot de 3 ani.

2. Cea de-a doua ipoteză se referă la posibilitatea obținerii autorizației de construire după efectuarea construcției, dar pentru care nu s-a împlinit termenul de prescripție a răspunderii contravenționale.

Pentru această situație, intrarea în legalitate este reglementată prin art. 28 alin 1 și 2 din Legea 50/1991 prin care se prevede că “O dată cu aplicarea amenzii pentru contravenţiile prevăzute la art. 26 alin. (1) lit. a) şi b) se dispune oprirea executării lucrărilor, precum şi, după caz, luarea măsurilor de încadrare a acestora în prevederile autorizaţiei sau de desfiinţare a lucrărilor executate fără autorizaţie ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, într-un termen stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenţiei. (2)Decizia menţinerii sau a desfiinţării construcţiilor realizate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se va lua de către autoritatea administraţiei publice competente, pe baza planurilor urbanistice şi a regulamentelor aferente, avizate şi aprobate în condiţiile legii, sau, după caz, de instanţă.”

Primul pas ar fi ca prin procesul-verbal de constatare și sancționare a contravenției, autoritatea care are competența de a constata și sancționa contravențiile prevăzute de Legea nr. 50/1991, să acorde, cu titlu provizoriu, posibilitatea menținerii lucrărilor executate fără autorizație de construire ori cu încălcarea acesteia, stabilind un termen pentru intrarea în legalitate prin obținerea unei autorizații în acest scop.

Așadar, măsura devine definitivă doar în momentul emiterii autorizației pentru intrarea în legalitate, care nu se acordă automat, ci depinde de verificarea autorității competente a respectării tuturor cerințelor legale.

Îndeplinirea condițiilor privind emiterea autorizației în vederea intrării în legalitate se verifică exclusiv în raport de prevederile documentațiilor de urbanism aprobate în prealabil, și doar în ipoteza în care acestea nu sunt îndeplinite autoritatea locală poate refuza în mod întemeiat emiterea acestei autorizații.

Conform art. 59 alin (2) din Normele Metodologice, analiza pe care autoritatea locală trebuie să o facă se raportează la modul în care construcția respectă sau nu reglementările din documentațiile de urbanism aprobate pentru zona de amplasament, respectarea procentului maxim de ocupare a terenului, coeficientul maxim de utilizare al acestuia, înălțimea maximă, a aliniamentelor la stradă, a structurii parcelare, etc.

În practică, una dintre cele mai frecvente dificultăți în materia construcțiilor este reprezentată de situațiile în care anumite elemente ale imobilelor sunt realizate fără autorizație de construire, ceea ce împiedică ulterior intabularea construcției sau valorificarea deplină a dreptului de proprietate.

Recent am reușit sa obținem o soluție favorabilă, într-o speță în care reclamantul a învestit instanța de judecată cu o cerere formulată în contradictoriu cu Unitatea Administrativ Teritorială competentă, solicitând constatarea calității sale de persoană îndreptățită să solicite eliberarea certificatului de atestare a edificării unei construcții reprezentate de o mansardă construită asupra unui imobil și înregistrarea acesteia în evidențele fiscale.

Situație de fapt

Reclamantul dobândise dreptul de proprietate asupra imobilului prin hotărâre judecătorească prin care s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului. Cu toate acestea, în cadrul litigiului în care s-a statuat asupra dreptului de proprietate, instanța nu a putut constata și dreptul de proprietate asupra mansardei existente la nivelul construcției, iar această împrejurare a fost determinată de faptul că, pentru mansardă nu exista autorizație de construire, iar dreptul de proprietate al autorului reclamantului asupra acestei părți a construcției nu putea fi dovedit.

În consecință, deși reclamantul devenise proprietar al imobilului principal, situația juridică a mansardei a rămas neclarificată, ceea ce împiedica înscrierea acesteia în cartea funciară.

Demersul administrativ și refuzul autorității publice.

În vederea regularizării situației juridice a construcției, reclamantul s-a adresat Unității Administrativ Teritoriale competente, solicitând eliberarea certificatului de atestare a edificării construcției (adeverință privind edificarea), document necesar pentru înscrierea acesteia în cartea funciară.

Autoritatea publică a refuzat emiterea acestui act administrativ, motivând că reclamantul nu este persoana care a edificat construcția, iar în consecință, nu îi sunt aplicabile dispozițiile introduse prin Legea nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Problema de drept supusă analizei instanței a vizat posibilitatea ca proprietarul actual al imobilului să solicite eliberarea certificatului de atestare a edificării unei construcții realizate fără autorizație de construire, în temeiul dispozițiilor art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 7/2020, în condițiile în care acesta nu este autorul edificării construcției.

Soluția instanței

Instanța a admis cererea reclamantului și a obligat unitatea administrativ-teritorială la emiterea certificatului de atestare a edificării construcției.
În motivarea soluției, instanța a reținut că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, astfel cum a fost modificat prin art. II pct. 14 din Legea nr. 7/2020, dispoziții care permit recunoașterea construcțiilor realizate fără autorizație de construire în vederea înscrierii acestora în cartea funciară.

Cu privire la argumentul autorității locale referitor la lipsa calității reclamantului, instanța a reținut că acesta a dobândit dreptul de proprietate asupra fondului, respectiv asupra imobilului principal prin hotărâre judecătorească. În aceste condiții, reclamantul are calitatea de proprietar al fondului, întrucât a dobândit imobilul pentru care exista autorizație de construire.

Prin urmare, instanța a apreciat că această calitate îi conferă legitimitate necesară pentru a solicita eliberarea certificatului privind edificarea construcției, chiar dacă nu este persoana care a realizat efectiv lucrările.

Speța prezintă interes practic întrucât clarifică o chestiune frecvent întâlnită în practică, respectiv interpretarea restrictivă dată de unele autorități locale dispozițiilor art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991.

Soluția instanței confirmă faptul că mecanismul instituit de legiuitor prin modificările aduse prin Legea nr. 7/2020 nu este rezervat exclusiv persoanei care a edificat construcția, ci poate fi utilizat și de proprietarul actual al imobilului, atunci când acesta urmărește clarificarea situației juridice a construcției și înscrierea acesteia în cartea funciară.

În acest mod, se evită perpetuarea unor situații juridice incerte și se facilitează integrarea în circuitul civil a unor construcții existente în fapt, dar care nu pot fi valorificate juridic în lipsa documentației administrative corespunzătoare.

Concluzie

Intrarea în legalitate a unei construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia este posibilă doar în anumite condiții astfel cum am detaliat anterior și presupune o analiză atentă a reglementărilor urbanistice aplicabile, de către autoritatea emitentă.

Fiecare situație trebuie evaluată individual, pentru a stabili dacă există o soluție legală sau dacă riscurile sunt prea mari. În lipsa unei astfel de analize, proprietarii se pot expune unor consecințe juridice grave, care pot afecta semnificativ dreptul de proprietate.

SCA Dumitrescu Ilie si Asociatii

Prin Bianca Zegheru și Ilie Bogdan Petre

Material redactat de către: Bogdan Ilie, Managing Partner și Bianca Zegheru, Associate The Associates | Dumitrescu Ilie & Associates Law Firm