STUDIU Legea care poate ajuta românii să facă bani din imobiliare. Suntem ultima țară UE fără o lege REIT. Ungaria e deja departe

Pornind de la un studiu de impact realizat de Federația Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Durabilă (FIDES), analistul economic Bogdan Jelea a realizat o analiză a avantajelor pe care reglementarea REIT le-ar aduce investitorilor și chiar bugetului statului. În materialul furnizat Economica, Jelea vine și cu o analiză comprativă care se referă la situația REIT din mai multe țări europene, printre care și vecina noastră, Ungaria.

REIT funcționează în toate statele Uniunii Europene, având un statut special. În România, singurul nume cunoscut din această categorie este, până acum, Star Residence Invest (simb: REIT), listată pe piața AeRo a Bursei de Valori București. În termeni simpli, Societățile pentru Investiții Imobiliare (SII), echivalentul românesc al REIT, sunt instrumente de investiții care permit celor care le folosesc să plaseze bani în imobiliare, fără a investi direct în construcții și să profite astfel de randamentele încă ridicate oferite de piață. Astfel de fonduri, așa cum arătam, funcționează în toate țările cu economii dezvoltate. Prin intermediul SII, investitorii care cumpără unități de fond sau acțiuni au acces la toată gama de investiții imobiliare, nu doar la rezidențial, randamentul primit fiind generat de toate investițiile respectivelor societăți, indiferent dacă este vorba de locuințe, birouri, sectorul comercial sau cel al logisticii (depozite, hale etc.).

O analiză juridică și economică în detaliu asupra efectelor pozitive pentru investitori și piata ale adoptării legii REIT o puteți consulta AICI.

Înainte de vă prezenta, așa cum ne-a fost ea transmisă,  analiza lui Bogdan Jelea, facem precizarea că investițiile în imobiliare, chiar și prin intermediul unor fonduri specializate, reprezintă forme de plasament cu un grad mediu și ridicat de risc, context în care decizia de a investi trebuie luată după o analiză mai amplă și pe baza unor cunoștințe financiare cel puțin de nivel mediu.

Jelea: REIT, Pilonul Stabilității Fiscale și Democratizării Capitalului în România

România traversează o perioadă de paradox structural: deși sectorul imobiliar reprezintă un motor de creștere economică, contribuind cu 7,3% la PIB în 2024 (peste ponderea multor industrii manufacturiere), reprezentarea sa pe piața de capital este de sub 2%. Absența unui cadru legislativ pentru Societățile de Investiții Imobiliare (S.I.I.), echivalentul global al Real Estate Investment Trusts (REIT), menține economia locală într-o dependență cronică de capitalul instituțional extern și privează bugetul de stat de venituri fiscale semnificative. Proiectul de lege PL-x nr. 433/2024, aflat în prezent în for decizional la Camera Deputaților, nu este doar o necesitate tehnică, ci un imperativ macroeconomic validat de experiența a 42 de jurisdicții la nivel global.

Fundamentul Economic: Principiul Pass-Through și Neutralitatea Fiscală

Argumentul central împotriva adoptării legii – teama de erodare a bazei de impozit pe profit – este infirmat de analiza riguroasă a mecanismului de pass-through. S.I.I. nu introduce un privilegiu fiscal, ci un mecanism de transparență: entitatea colectează capitalul și îl transferă către investitori sub formă de dividende, impozitarea având loc la nivelul beneficiarului final.

Citește și: Legea care poate ajuta românii să câștige din imobiliare, ținută la sertar în Parlament. Ce sunt REIT, fondurile care pun la treabă banii românilor?

Din perspectivă academică și juridică, acest model nu este un precedent exotic pentru România; el există deja sub forma fondurilor de investiții alternative (FIA) organizate ca societăți civile. Diferența majoră rezidă în guvernanța corporativă superioară: S.I.I. este o societate pe acțiuni listată, supusă auditului riguros și supravegherii ASF, oferind o protecție sporită investitorului de retail față de structurile contractuale actuale.

Impactul Fiscal: De ce Statul Câștigă prin Scutirea Impozitului pe Profit

Studiul de impact realizat de Federația FIDES pe un univers de 481 de companii relevante (cu active totale de 104,89 miliarde RON) demonstrează un randament fiscal spectaculos. În prezent, multe companii imobiliare practică o optimizare fiscală prin reținerea profiturilor sau distribuirea lor neregulată.

Regimul S.I.I. impune o distribuire obligatorie de 90% din profitul net. Această constrângere transformă dividendele într-o bază impozabilă certă și predictibilă.

Scenariul Realist: În ipoteza migrării a 20% din piața actuală către statutul S.I.I. în 5 ani (aprox. 4 miliarde EUR active), pierderea teoretică din impozitul pe profit este de 59 milioane RON anual.

Compensarea: În același interval, capitalul nou mobilizat (din economiile populației și fondurile de pensii) generează colectări fiscale de 504 milioane RON anual.

Impactul Net: Statul obține un surplus de 445 milioane RON anual până în anul 5, ceea ce înseamnă că beneficiile fiscale sunt de peste 7 ori mai mari decât pierderile inițiale.

Democratizarea Avuției și Mobilizarea Capitalului Domestic

Un pilon esențial al utilității acestei legi este incluziunea financiară. La finele anului 2025, depozitele bancare ale populației depășeau 257 miliarde lei (51 miliarde EUR), sume care stagnează în produse cu randamente inferioare inflației.

S.I.I.-urile permit „democratizarea” sectorului imobiliar comercial: un cetățean cu economii modeste poate deveni co-proprietar al unui portofoliu de birouri clasa A sau parcuri logistice, active inaccesibile anterior investițiilor individuale directe. În plus, fondurile de pensii (Pilonul II), care administrează peste 201 miliarde lei, ar putea investi conform limitei legale de 3% în imobiliare listate, păstrând randamentele în interiorul economiei naționale, în loc să finanțeze proiecte în jurisdicții străine care dețin deja cadre REIT.

Argumentul Comparativ: Lecții din Ungaria, Spania și Franța

Analiza europeană oferă avertismente clare privind „costul inacțiunii”.

Ungaria (Regimul SZIT): Deși adoptat în 2011, a decolat abia în 2017 după flexibilizarea condițiilor de intrare. Rezultatul? Vehiculele maghiare au devenit atât de puternice încât au început să achiziționeze active imobiliare în București (peste 500 mil. EUR), exportând profitul către Budapesta.

Spania (SOCIMI): Modelul spaniol a demonstrat că legislația prea restrictivă (impozit de 18% în 2009) generează zero adoptare. Revizuirea către cota de 0% în 2013 a dus la o explozie a capitalizării la peste 20 miliarde EUR în doar câțiva ani.

Franța (SIIC): A demonstrat că REIT-urile nu erodează baza fiscală, ci o restructurează în favoarea transparenței, atrăgând capital instituțional masiv care a stabilizat piața în perioade de criză.

Multiplicatorul Economic și Transparentizarea Sectorului

Dincolo de impozitul direct pe dividend, S.I.I.-urile activează un multiplicator economic de 1,5, specific economiilor emergente. Un portofoliu de 20 miliarde lei administrat prin S.I.I. generează activitate economică indusă de 30 miliarde lei, alimentând venituri din TVA, taxe notariale și contribuții sociale pentru cele aproximativ 1.333 de locuri de muncă directe și conexe create.

Mai mult, legea acționează ca un instrument de „curățare” a pieței. Statutul de S.I.I. impune evaluări anuale independente conform standardelor ANEVAR și raportări financiare auditate CAFR. Această rigoare elimină opacitatea SPV-urilor folosite pentru optimizări fiscale agresive și oferă ANAF o granularitate fără precedent asupra veniturilor reale din sectorul imobiliar.

Concluzie: Imperativul Adoptării Rapide

România se află în situația de a fi „spectator” la propria dezvoltare imobiliară, în timp ce capitalul autohton este blocat în depozite. Studiul FIDES confirmă că riscurile fiscale sunt minime, temporare și pe deplin controlate prin mecanismele anti-abuz incluse în lege (Art. 7, pierderea retroactivă a regimului în caz de neconformare).

Fiecare an de întârziere la Camera Deputaților se traduce într-un cost de oportunitate real: rente de capital care părăsesc țara și o piață de capital subdezvoltată. Adoptarea legii REIT este, în esență, o decizie de suveranitate economică, permițând României să își finanțeze creșterea prin propriile resurse, într-un cadru transparent, modern și extrem de profitabil pentru bugetul statului.