Marius Șcuta, JLL: Orice relocare poate provoca o fluctuație de 5%-10% din forța de muncă

„Proprietarii sunt mai atenți cu ce construiesc, inclusiv la zone. Sunt câtiva care au încercat altceva, precum AFI Tech Park, fără acces la metrou, dar în general toată lumea e atentă la aspecte ca acesta. Același AFI a deschis zona de vest cu AFI Park, care a devent hot acum. Mai e zona de centru-est, cu Timpuri Noi Square al Vastint, un proiect de succes. Toată lumea se uită să ofere cât mai mult. Să fie aproape de zonă rezidențială, să fie lângă centre comerciale. Zona Expoziției, de exemplu, se împarte în două. Cea cu acces la metrou (1 Mai, Jiului), și cealaltă dinspre Romexpo, care așteaptă metroul, despre care se spune că s-a aprobat cel puțin până la Băneasa. E, însă, greu, chiriile cam mari. 17-18 euro/mp/lună e cam mult. Copos cere 18 euro/mp/lună la Ana Tower, unde a adus PwC. Să vedem cum umple restul de 20.000 mp. Poate unii vor fi tentați să cumpere ca să ia chirii de 17-18 euro/mp/lună, dar nu cred că vor reuși. Dacă n-ar mai exista proiecte noi în București, ar merge, dar sunt multe în dezvoltare, lângă Tineretului, AFI dezvoltă în continuare, Vastint la fel, sunt multe proiecte. Nu cred că o chirie care nu e în Victoriei poate rezista la nivelul respectiv. Plus că piața are ups and downs. Cu 14 euro/mp/lună mai închiriezi. Cu 17-18 euro/mp/lună, mai greu”, spune Marius Șcuta, head of office agency JLL.

Una dintre modificările din structura pieței, e faptul că marile companii prezente în România se extind, prelungesc contractele, o duc bine pe piața românească. În total, în prima jumătate din 2019 au fost tranzacționați la nivel național 239.500 metri pătrați de birouri, în creștere cu 17,6% față de primele 6 luni din 2018, când au fost închiriați aproximativ 203.600 de metri pătrați.

„Nu intra foarte multe companii noi, dar cele prezente se extind. Cele noi intră în București cu 500-100 mp maximum și așteaptă să vadă ce se întâmplă. Mai sunt și excepții, dar puține, precum Visteon la Timișoara.  Noi la JLL am văzut o scădere a numărului de companii noi, în schimb e pe val extinderea, mai ales că contractele se prelungesc pe 5 ani, 7 ani. Sunt companii care pe piața din România merg foarte bine, iar pe piața birourilor nu se simte ceva dramatic. Sunt multe firme care se consolidează, care gândesc lucrurile în viitor. Acum, cu unele proiecte eliberate sau altele noi, găsim zone în care se pot închiria 2.000 mp pentru o companie. Se mai găsesc. La 4.000 mp în schimb e o problemă”, continuă Șcuta.

Problema cu relocările, spune Şcuta, constă în fluctuaţiile de forţă de muncă care pot apărea.

„În general, orice relocare aduce fluctuații de personal. Dacă un angajat a lucrat 5 ani sau 7 ani undeva, probabil și-a închiriat sau și-a cumpărat ceva acolo și decizi să te relochezi, de exemplu din Nord în Orhideea, riști să pierzi între 5% și 10% dintre angajați, poate mai puțini. Nu poți să-i satisfaci pe toți”, explicî Marius Șcuta.

Schimbările de strategie

„Mi se pare puțin curioasă poziția AFI Europe. Au pierdut terenul de la Pumac, unde erau în pole position, s-au retras din tranzacția cu AFI Park, și în schimb dezvoltă AFI Tech Park, vor să cumpere Casa Radio, proiectele de birouri ale NEPI Rockcastle, e clar că și-au schimbat strategia din România. Oricum, cum spuneam, nu sunt semne de criză pe piața birourilor. Vastint de exemplu, pare să fi renunțat la componenta rezidențială din Timpuri Noi Square și va dezvolta exclusiv birouri. Terenuri mai sunt în București. Oricum, în momentul în care faci o clădire de 30.000 de mp, trebuie să-ți asumi că va fi greu să-i umpli, chiar dacă găsești un client care-ți ia primii 10.000 mp. Mai rămân 20.000 mp și trebuie să-i umpli”, explică Marius Șcuta.

Iar in ofensivă par a fi mai toți marii dezvoltatori, fie One United, Vastint, Skanska, Globalworth sau Portland Trust, mai toți par dispuși să-și extindă expunerea pe România, ca, de altfel, și investitorii, deși acestia din urmă sunt destul de precauți, pe o piața pe care pare a se impune Dedeman, companie autohtonă, care a prelua în ultimul an, două clădiri de birouri, una în București, The BRidge, de la Forte Partners cu 200 milioane euro și The Office din Cluj-Napoca, de la Ovidiu Șandor și NEPI Rockcastle pentru 120 de milioane de euro, și astfel, structura investitorilor, dominată copios de Globalworth s-a schimbat. Anul trecut a apărut pe piață și o altă companie sud africană, Lion’s Head,c are a prelua Oregon Park de la Portland Trust, pentru 160 de milioane de euro. Iar alții se pregătesc să intre pe piața din România.

„Noi avem interes de la investitori noi, din Europa de Vest, proaspeți. Colegii de la Investment spun că la fiecare proiect nou scos la vânzare apar doi-trei investitori noi și puternici. Problema e să se finalizeze tranzacțiile” conchide Șcuta.

Deocamdată însă, la jumătatea anului, tranzacțiile imobiliare înregistrate pe piața românească se cifrează la circa 257 de milioane de euro.