Mulți români primesc despăgubiri modice pentru exproprierea proprietăților de pe traseul marilor lucrări de instrastructură. Cu toate astea, doar 3 din 10 le contestă în instanță – avocat

„De cele mai multe ori, statul oferă despăgubiri calculate la valoarea minimă din grila notarială, iar acestea pot fi chiar de până la câteva zeci de ori mai mici decât valoarea reală de piață. Întâlnim nenumărate cazuri de expropriere, pentru terenuri extravilane, terenuri intravilane, magazine, unități comerciale. Însă cele mai dureroase cazuri sunt cele în care oamenii își pierd singura casă prin expropriere și primesc o sumă care nu le ajunge nici pentru un apartament mic. Dacă ar primi valoarea reală de piață, ar putea să își cumpere o locuință similară, dar despăgubirea simbolică îi lasă fără acoperiș deasupra capului. Este una dintre cele mai mari nedreptăți – legea le ia casa, dar nu le dă șansa să își refacă viața”, avertizează avocatul Elisabeta Stan.

În general, cei mai mulți români acceptă despăgubirile primite și nu acționează statul în judecată din lipsă de informare, dar și din teama de birocrație.

În absența unor explicații clare, persoanele expropriate pot întâmpina dificultăți în înțelegerea etapelor legale, a modului de calcul al despăgubirilor, a termenelor de plată și a procedurilor de contestare, arată avocatul.

Situația este vizibilă și în cazul exproprierilor pentru extinderea Magistralei 4 de metrou din București, unde mulți proprietari spun că despăgubirile stabilite sunt mult sub valoarea reală de piață și nu le permit să își cumpere o locuință similară cu cea pierdută, exemplifică avocatul.

Caz concret: 4.000 de euro vs. 100.000 de euro pentru un teren

În general, doar 20-30% dintre românii vizați de exproprieri decid să dea statul în judecată pentru a contesta suma primită ca despăgubire, potrivit avocatei.

Un caz recent arată dimensiunea diferențelor: un proprietar a primit inițial 20.865 de lei (aproximativ 4.000 de euro) pentru terenul expropriat într-o zonă puternic dezvoltată imobiliar.

„Cei 4.000 de euro oferiți inițial erau o sumă pur simbolică, insuficientă chiar și pentru un teren mic. A trebuit să demonstrăm în instanță mai multe aspecte, printre care faptul că terenul era intravilan și mult mai valoros decât estimarea inițială. În final, am obținut aproape 100.000 de euro – de 25 de ori mai mult – o despăgubire corectă care îi permite proprietarului să-și cumpere un teren sau o locuință echivalentă. Din păcate, astfel de cazuri nu sunt rare: statul oferă frecvent despăgubiri mult sub valoarea reală, iar doar o parte dintre români aleg să le conteste”, explică avocatul Elisabeta Stan.

Cei care apelează la un avocat și contestă în instanță cuantumul despăgubirilor pentru a primi suma corectă sunt de regulă proprietari informați, care cunosc valoarea reală a proprietății lor și simt că li se face o nedreptate totală.

Cum poți obține suma corectă de la stat în caz de expropriere

Înainte de a deschide procesul în instanță, avocatul realizează o evaluare independentă pentru a verifica dacă suma oferită de stat reflectă valoarea reală de piață a imobilului și pentru a stabili suma corectă pe care ar trebui să o primească românii afectați.

În majoritatea cazurilor, rezultatul analizei arată că proprietatea valorează mult mai mult decât despăgubirea stabilită inițial. În această situație, se inițiază acțiunea în instanță pentru suplimentarea despăgubirii.

• Ce se poate cere în instanță:

100. Majorarea despăgubirii până la valoarea de piață a terenului sau imobilului – dacă imobilul are o valoare de piață de 100.000 euro, proprietarul poate cere această sumă în instanță
101. Cheltuieli suplimentare necesare pentru achiziția unei alte proprietăți (onorarii notariale, taxe, comisioane agenții, onorarii avocat)
102. Dobânda legală pentru sumele întârziate, dacă este cazul

• Etapele procedurii de expropriere constau în:

1. Aprobarea proiectului – Guvernul sau autoritățile locale aprobă indicatorii tehnico-economici și coridorul de expropriere, împreună cu lista proprietarilor și a despăgubirilor estimate (publicate online sau la sediul expropriatorului);
2. Notificarea proprietarilor – expropriatorul transmite notificări proprietarilor imobilelor incluse în coridorul de expropriere, solicitând depunerea actelor de proprietate în termen de 20 de zile și eliberarea imobilului în 30 de zile;
3. Emiterea Deciziei de expropriere – după notificare, expropriatorul emite decizia de expropriere, act care are valoare de titlu executoriu și permite preluarea imobilului chiar și fără acordul proprietarului; 
4. Stabilirea despăgubirilor – la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale se constituie o comisie specială unde se depun cererile pentru despăgubiri. Aceasta emite hotărâri prin care se stabilește cuantumul despăgubirilor.

Cum funcționează procedura pentru contestarea despăgubirii

În termen de 3 ani de la data comunicării hotărârii, persoana expropriată are dreptul să conteste în instanță cuantumul stabilit al despăgubirilor.

Pentru stabilirea despăgubirii reale, avocatul solicită o evaluare independentă, care de regulă confirmă că valoarea proprietății este mult mai mare decât suma stabilită administrativ.

În cazurile abordate de echipa Elisabeta Stan Law Office, evaluările arată că valoarea reală este mult mai mare decât valoarea stabilită în procedura administrativă, uneori chiar dublă.

Într-un astfel de proces, o comisie formată din experți ai clientului, ai statului și ai instanței reevaluează bunul expropriat pentru a stabili valoarea corectă. În cazurile avute de avocata Elisabeta Stan, instanța a acordat aproximativ 90% din despăgubirea solicitată, ceea ce confirmă utilitatea evaluării independente inițiale.

Procesul durează, în medie, între 1,5 și 2 ani, iar ultima etapă este executarea silită a statului pentru recuperarea banilor. Legea menționează că nu se poate cere anularea exproprierii, ci doar suplimentarea sumei. Însă orice român a cărui proprietate este expropriată poate deschide proces în instanță în cel mult 3 ani de la data comunicării procesului-verbal prin care este stabilită despăgubirea.

Cazul prezentat arată cât de mari pot fi diferențele între despăgubirile oferite de stat și valoarea reală de piață a proprietăților expropriate. De la câteva mii de euro, cât se oferă inițial, până la sute de mii de euro, cât se pot obține în instanță, drumul este lung, dar șansele de succes sunt ridicate.

Avocatul Elisabeta Stan atrage atenția că fiecare proprietar are dreptul să primească o despăgubire corectă, care să îi permită să își refacă viața și să își cumpere o proprietate echivalentă. Acceptarea unei sume simbolice înseamnă pierderea unei valori reale și, în unele cazuri, pierderea șansei de a mai avea o locuință.