Numărul proiectelor de birouri de vânzare a crescut, dar puţine sunt atractive pentru investitori

Durata medie a contractelor de închiriere, un criteriu important pentru investitorii aflaţi în căutarea de soluţii pentru a asigura predictibilitatea cash-flow-ului, a fost influenţată de incertitudinea economică şi de instabilitatea din piaţa de închirieri din ultimii trei ani. Prin urmare, contractele pe o durată de 3 ani sau cu opţiune de ieşire din contract (break-option) au devenit o practică des întâlnită în piaţă, ceea ce afectează atractivitatea clădirilor de birouri ca produs de investiţii, apreciază reprezentanţii companiei de consultanţă imobiliară Colliers.

Consultanţii companiei apreciază însă că pe măsură ce economia se stabilizează, chiriaşii vor fi din nou dispuşi să încheie contracte pe termene mai lungi, setând astfel premisele pentru un interes crescut din partea investitorilor şi pentru reluarea activităţii în piaţă.

„Majoritatea investitorilor (şi a băncilor) sunt interesaţi de contractele de închiriere semnate pentru o perioadă de minim 5 ani, fără break-option. Pentru a atrage interesul investitorilor, aceasta ar trebui să devină regula în piaţa locală de birouri. Numărul proprietăţilor a crescut în interiorul şi în jurul Bucureştiului, dar, cu toate acestea, sunt puţine active imobiliare disponibile care să îndeplinească criteriile fondurilor de investiţii, ceea ce determină o activitate investiţională redusă”, se menţionează într-un comunicat al Colliers.

Astfel, o serie de tranzacţii iniţiate în primele şase luni ale anului continuă să fie supuse constrângerilor de pe piaţa creanţelor. În plus, în negocierile pentru produsele cele mai bune de pe piaţă persistă un decalaj de până la 50 puncte de bază (0,5%) între randamentele cerute şi cele oferite. Decalajul arată însă semne de reducere şi, ca rezultat, în următoarele şase luni s-ar putea finaliza o serie de tranzacţii.

„Deşi negocierile iniţiate în prima jumătate a anului 2012 au fost limitate de condiţiile actuale din pieţele de capital, există o serie de tranzacţii aflate în stadii avansate de discuţie şi care ar trebui să fie încheiate în următoarele şase luni. Investitorii îşi concentrează atenţia asupra clădirilor de birouri care au o localizare bună şi un grad de ocupare ridicat, în condiţiile în care pe acest segment activitatea de închiriere s-a îmbunătăţit şi o serie de pre-lease-uri notabile au avut deja loc”, a declarat Blake Horsley, director al departamentului de investiţii din cadrul Colliers International Romania.

În afară de tranzacţia-record încheiată la Timişoara în prima jumătate a anului 2012, piaţa de investiţii a fost liniştită în acest interval, pe fondul climatului investiţional ostil, doar patru tranzacţii fiind încheiate la nivel naţional. Achiziţia, de către NEPI, a City Business Centre (‘CBC’) Timişoara a reprezentat singura tranzacţie-reper din oraş şi prima clădire de birouri de clasa A tranzacţionată în afara Bucureştiului.

„În lipsa unor date comparabile suficiente, evaluarea randamentelor de investiţii continuă să se bazeze pe estimări în funcţie de dinamica cererii şi a ofertei”, apreciază consultanţii Colliers.

În opinia analiştilor, în 2012, multe fonduri de private equity active la nivelul Europei sau al regiunii central-est-europene- devenite, pe parcursul anilor, principalii jucători din piaţă-fie au ajuns la finalul mandatului sau şi-au atins ţinta de investiţii şi au ieşit de pe piaţa locală pentru a strânge noi capitaluri.

„Fondurile cu capital privat vor reveni pe piaţă în 2013 cu resurse proaspete, dar şi cu mandate de investiţii extinse la nivel regional, ceea ce va antrena România în competiţie directă cu alte ţări pentru atragerea investitorilor imobiliari. În unele cazuri izolate, fonduri de tip «core» sau asset manageri susţinuţi de acestea vor intra pe piaţa din România”, previzionează consulanţii Colliers.