E tot mai scump să ai o locuință. ING: Impozitele pe proprietate cresc cu până la 80%. Șocul TVA se vede deja în prețul materialelor

Începând cu 1 august, cota standard a TVA a crescut de la 19% la 21%. Aceasta afectează toate materialele de construcții generale.

România a revizuit regimul TVA redus. Cotele anterioare de 5% și 9% sunt înlocuite cu o cotă unică de 11%, care a intrat în vigoare la 1 august 2025. O TVA tranzitorie de 9% se aplică locuințelor în condiții stricte (suprafață utilă

Amânarea impozitului pe proprietate: reforma impozitului pe proprietate „la valoarea de piață” a fost amânată de la 2026 la 1 ianuarie 2027. Această amânare oferă o ușurare temporară pentru dezvoltatori și investitori pentru anul următor.

Cu toate acestea, Parlamentul a aprobat recent o lege (aflată în prezent la Curtea Constituțională a României) care majorează semnificativ valorile impozabile pentru clădiri, actualizând evaluările la nivelurile din 2015. Chiar și cu o fază de tranziție până în 2027, proprietarii de locuințe vor resimți creșteri semnificative începând cu 2026, majoritatea estimărilor pentru un apartament obișnuit indicând o creștere a impozitării anuale cu 70-80%.

Piața muncii și costurile de finanțare

Piața muncii: sectorul angajează 460,7 mii de lucrători în septembrie 2025 (foarte aproape de maximul istoric de 462,3 mii atins în iulie 2025), însă forța de muncă calificată este deficitară. Eliminarea scutirilor fiscale pentru lucrătorii din construcții a crescut costul efectiv al forței de muncă pentru firme, reducând marjele de profit.

Costurile de finanțare: ratele dobânzilor rămân relativ ridicate, având în vedere inflația ridicată. Inflația scăzând mai lent decât se aștepta, creditele ipotecare se răcesc, mai mult din cauza reducerii veniturilor disponibile ale gospodăriilor decât din cauza nivelului ratelor dobânzilor, care sunt încă profund negative în termeni reali. Dezvoltatorii par să se îndatoreze mai puțin, în loc să se extindă.

Quasi-stagnare economică: creșterea PIB-ului pentru 2025 se va situa probabil în jurul valorii de 1,0%, dar economia s-a contractat cu 0,2% în al treilea trimestru față de trimestrul anterior. Deși riscul unei contracții pe întreg anul s-a diminuat, o recesiune temporară rămâne posibilă.

Perspective pentru 2026-2027 -sector rezidențial

Sectorul construcțiilor intră într-o fază mai moderată. Creșterea ar trebui să continue, dar într-un ritm mai lent, infrastructura rămânând principalul motor.

”Creștere moderată, impulsionată de infrastructură: deși creșterea PIB-ului în 2025 ar putea dezamăgi pe mulți, este puțin probabil ca 2026 să arate radical diferit. Estimăm o creștere de 1,4% în 2026, cu accelerarea investițiilor finanțate de UE ca principal motor.

Lucrările de inginerie civilă ar trebui să rămână puternice pe tot parcursul anului 2026, atingând potențial un nivel maxim pe măsură ce proiectele Planului Național de Redresare și Reziliență (PNRR) se apropie de finalizare”, concluzionează raportul ING Bank.

Provocări în sectorul rezidențial: activitatea din domeniul locuințelor este de așteptat să rămână modestă în 2026, cu îmbunătățiri doar treptate în 2027. Costurile ipotecare ar trebui să rămână în mare parte neschimbate până la jumătatea anului 2026, în timp ce noile poveri fiscale și veniturile disponibile slabe vor menține cererea sub presiune. Dezvoltatorii ar putea amâna sau reduce amploarea proiectelor până când vor apărea semnale mai clare privind reducerile de dobândă, cheltuielile populației sau sprijinul politic.

Dacă inflația nu va surprinde negativ și banca centrală va începe să reducă dobânzile la jumătatea lui 2026, așa cum anticipăm, condițiile de creditare ipotecară s-ar putea relaxa ușor spre 2027, permițând o revenire lentă. Totuși, orice redresare va fi probabil graduală.

Accesibilitatea va fi esențială, întrucât piața ar putea să se orienteze către unități mai mici și mai eficiente energetic, care reduc costurile atât pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărători. Pe partea de ofertă, evoluția autorizațiilor de construire din 2024–2025 este mai probabil să se traducă în mai puține finalizări de proiecte în 2026, astfel că stocul nou de locuințe va crește relativ lent.

Piața imobiliară comercială și de birouri în stand by, spațiile industriale și logistice în continuare pe val

Perspective pentru segmentul imobiliar comercial: construcțiile comerciale par să se îndrepte către rezultate mixte. Segmentul industrial/logistic ar trebui să rămână rezilient, susținut de investiții în curs în producție, depozite și proiecte energetice. Structura salarială încă relativ competitivă a României și îmbunătățirea infrastructurii de transport ar putea atrage dezvoltări industriale suplimentare.

În schimb, construcțiile de birouri ar putea fi lente din cauza ratei crescute a suprafețelor neocupate, întrucât companiile rămân prudente în privința extinderii spațiilor. Orice proiecte noi vor fi probabil în mare parte pre-închiriate sau foarte specializate.

Construcțiile de retail ar putea înregistra o creștere incrementală prin parcuri comerciale în orașe mici și modernizări ale centrelor comerciale vechi, dar nu este anticipat un boom major. Investițiile străine directe continuă să se mențină în facilități industriale și logistice, ceea ce ar trebui să susțină activitatea din aceste segmente.

După vârful din perioada pandemiei și corecția din 2024, sectorul va reveni probabil la un ritm mai normal, fără o aterizare dură sau un boom. Piața forței de muncă, foarte tensionată, ar trebui să se tempereze ușor pe măsură ce activitatea se stabilizează. Marjele de profit ar putea rămâne sub presiune având în vedere schimbările fiscale și incertitudinile privind cererea. Renovările și proiectele de eficiență energetică (sprijinite și de programe guvernamentale/UE) ar putea deveni o nișă în creștere, pe fondul încetinirii construcțiilor noi.

Cererea insuficientă apare ca principala constrângere pentru companii – previziuni ING Bank

Pe plan intern, consolidarea fiscală va continua în 2026, cu noi modificări de taxe și optimizări ale cheltuielilor, ceea ce ar putea afecta negativ cererea de construcții prin reducerea consumului public și a veniturilor gospodăriilor. Capacitatea de a implementa integral și la timp investițiile din PNRR rămâne un factor pozitiv major, dar riscurile de execuție persistă. Orice întârzieri semnificative ar putea duce la pierderea fondurilor, afectând direct proiectele de construcții. Pe partea pozitivă, în 2027 se așteaptă o relaxare a politicilor fiscale, iar politica monetară ar putea deveni mai favorabilă, stimulând investițiile private.

Extern, performanța economiei europene va influența exporturile României și condițiile de finanțare. Deși nu este direct legată de construcții, o economie UE mai puternică ar putea îmbunătăți încrederea investitorilor locali. În schimb, un nou val de creșteri ale prețurilor la energie și materiale sau o înăsprire a condițiilor de creditare internațională ar reprezenta riscuri negative.

La final de 2025, sectorul construcțiilor din România se află la o răscruce

”Susținut de proiectele de infrastructură și în curs de stabilizare după un 2024 dificil, dar confruntându-se cu provocări semnificative.

Companiile vor trebui să navigheze costuri mai mari, schimbări de politici și cerere incertă. Pentru cei activi în construcții rezidențiale și comerciale, perioada imediat următoare poate părea lentă, dar există în continuare oportunități în renovări, eficiență energetică și dezvoltări de nișă. Infrastructura ar trebui să rămână un pilon principal, sprijinită de portofoliul consistent de finanțări europene”, arată raportul ING Bank.

Perspectivele pentru 2026–2027 sunt de optimism prudent – nu este așteptat un boom, dar ar putea apărea o creștere moderată și sustenabilă dacă România gestionează corect ajustările fiscale și valorifică integral fondurile disponibile.