Românii care își fac loc pe un segment imobiliar în plin boom: GELD Capital Management și REPACO țintesc un portofoliu de parcuri de retail de peste 70 de milioane de euro

Parcurile de retail s-au dovedit a fi reziliente pe timp de pandemie. În plus, cu un stoc mic de spații moderne la nivel național, în special în orașele mai mici, România a devenit atractivă pentru mai mulți investitori, în special străini.

Un reper pentru această piață este tranzacția dintre Mitiska și M Core de anul trecut, prin care M Core a achiziționat cu peste 200 de milioane de euro o rețea de 25 de astfel de parcuri de retail. Britanicii n-au stat prea mult pe gânduri și au mai cumpărat anul acesta alte șapte parcuri de retail de la Prime Kapital și MAS.

„Nu cred că pandemia a generat acest boom ci adresabilitiatea produsului retailerlilor. Nu e un concept pe care l-am lansat noi, ci l-am importat. E un concept care în Europa Centrala și de Vest funcționa deja. E adevărat că ce ne deosebește pe noi ca produs este ca ei îl au poziționat în funcție de trafic, nu neapărat în aglomerare urbană, ci plasat să satisfacă nevoia de trafic, pe când aici e clar doar în funcție de aglomerare urbană.

La noi e inclusiv în localități, iar în unele chiar central, pe când modelul european e cumva la periferie. Poate că și datorită prețului terenului, care la noi a fost ieftin și asta a permis poziționare centrală, pe când în afară prețul terenurilor centrale e prohibitiv”,  a declarat pentru Economica.net, Liviu Arnăutu, partener și membru al board-ului GELD Capital Management, compania care este acționar majoritar al REPACO Capital.

Pe lângă prezența dezvoltatorilor străini, în ultimii ani se remarcă și prezenta investitorilor români care își fac loc pe o această piață. Este și cazul grupului GELD Capital Management și REPACO Capital, care are în plan finalizarea a trei noi parcuri de retail anul acesta. Cu aceste noi investiții, de peste 22 de milioane de euro, grupul de firme va ajunge la un portofoliu de șase parcuri cu o investiție totală de peste 55 de milioane de euro.

„Strategia noastră pentru moment se orientează spre crearea pe termen scurt și mediu a unui portofoliu, dar nu excludem vânzările individuale de active”, mai spune oficialul GELD.

Cel mai nou parc de retail al grupului a fost deschis săptămâna trecută la Curtea de Argeș și sunt în pregătire alte noi proiecte.

„Avem în construcție un parc de retail la Breaza și suntem în fază finală de obținere a autorizației de construcție pentru un parc la Brașov și sperăm să le finalizăm pe ambele anul acesta. Am obținut luna aceasta autorizația de construcție și pentru proiectul din Timișoara, situat pe Calea Torontalului. Având în vedere că două dintre proiecte, Timișoara și Brașov, sunt dezvoltate în vecinătatea unor viitoare magazine Kaufland, o să ne calibrăm planurile în funcție de ancora alimentară”, ne-a mai declarat Liviu Arnăutu.

Proiectul de la Curtea de Argeș are o suprafață de 6.100 de mp, cel de la Brașov 5.500 de mp, cel din Timișoara 4.500 de mp, iar cel de la Breaza 3.100 mp.

Pentru anul viitor, dezvoltatorul pregătește deja două noi parcuri de retail, dintre care unul la Reghin, județul Mureș, cu o suprafață de aproximativ 9.000 de mp, care vor veni cu un plus de 16.000 de mp de spații moderne pe piața de retail.

Apetit pentru investiții în parcuri de retail

Tranzacția dintre Mitiska și M Core a deschis piața, dar și apetitul investitorilor pentru acest tip de active, mai spune Arnăutu.

„Sunt portofolii care au un cash-flow real pozitiv, pentru noi trecerea timpului nu e un dezavantaj, ci din contră, deoarece credem și într-o compresie a randamentelor, și vedem că sunt din ce în ce mai mulți jucători activi pe partea de achiziții”, explică el.

În același timp, tranzacția a pus acest tip de active pe radarul persoanelor care doresc să-și plaseze banii într-un activ imobiliar care să le aducă un randament superior, dar și un grad de siguranță mai mare al cash flow-ului.

„Spre deosebire de investițiile în apartamente, acolo unde ai chiriași persoane fizice, și e o bătaie de cap din punct de vedere al managementului activului, până la urmă randamentul chiriilor versus prețul de achiziție/edificare, e net superior pentru parcurile de retail. E ceea ce ne-a adus și pe noi în această nișă”, ne-a mai spus Arnăutu.

În plus, oficialul GELD mai spune că intrarea M Core pe piața locală a stârnit și interesul altor dezvoltatori, care vor să construiască, nu doar să cumpere. E un boom pe care îl cunoaște acum și piața de la noi, care ar putea asista la intrarea unor noi jucători.

De ce galeriile comerciale sunt un pariu sigur pentru investitori

Deschise în orașe mai mici, acolo un stocul de spații moderne de retail este redus, parcurile de retail se adresează cumpărătorului de masă. Aceste proiecte funcționează acolo unde sunt aglomerări urbane și la care se ajunge într-un interval de timp rezonabil cu mașina, de 10-15 minute.

În plus, față de clădirile rezidențiale sau de clădirile de birouri, odată lansate, parcurile de retail atrag chiriași relevanți, iar gradul de ocupare se stabilizează. Iar de aici, riscurile legate de concurență scad considerabil.

“Unul dintre motivele pentru care ne place foarte mult produsul, este faptul că, i există un număr finit de posibilități pentru chiriași în zona respectivă, astfel că nu o să te trezești că același chiriaș deschide multiple unități și le evaluează viabilitatea ulterior.. Sau cum se întâmplă în cazul birourilor, după ce ai construit o clădire frumoasă, la standarde, peste trei luni vine încă un dezvoltator lângă tine și mai face o clădire de birouri, mai nouă, mai frumoasă, și ai riscul să ți se mute chiriașii. Aici nu se poate, pentru că nu se mută nici atât de ușor și în același timp nu e ca modelul farmacie lângă farmacie, care creează vad. Nu, aici nu pot fi două farmacii. Dacă faci o galerie și are un mix prost, va merge prost, de aceea nu se pune doar o componentă de fashion”, a mai explicat pentru Economica.net, Liviu Arnăutu.

Retailerii alimentari deschid noi oportunități

Succesul acestor proiecte a făcut ca piața să se aglomereze. Dacă în trecut erau activi doar trei-patru mari jucători, astăzi peisajul s-a diversificat. Și au și de ce. Dezvoltatorii mizează și pe un aliat puternic: retailerii alimentari.

„Este o piață care are în continuare mult spațiu pentru noi jucători. Chiar dacă s-a aglomerat față de anii trecuți, expansiunea lanțurilor de magazine alimentare susține foarte mult dinamica din sector”, mai spune Liviu Arnăutu.

După ce marii retaileri alimentari și-au consolidat prezența în marile orașe, acum încep să-și îndrepte atenția și către localități mai mici. Acest trend vine la pachet cu o schimbare de strategie importantă: de la modelul clasic de dezvoltare pe proprietăți deținute, unii retaileri încep să accepte și statutul de chiriaș.

„Pentru noi, ca dezvoltatori, faptul că retaileri precum Lidl sau Kaufland aleg să închirieze spații reprezintă un avantaj important. Prezența unui retailer alimentar într-o galerie aduce un plus de stabilitate, pentru că vorbim de chiriași care își aleg cu atenție locațiile, pe baza unor calcule precise legate de vânzări și demografie”, adaugă Liviu Arnăutu.

Această schimbare va redefini și dimensiunea proiectelor: dacă în anii trecuți am văzut deschise parcuri de ratail mai mari, vom vedea și proiecte medii, bine ancorate în comunitățile locale și susținute de branduri puternice din zona alimentară.

Spre exemplu, Lidl este ancora în proiectul REPACO de la Breaza, ceea ce marchează începutul parteneriatului dintre cei doi  jucători.

Le-am întrebat pe Liviu Arnăutu dacă are în plan extinderea și pe alte segmente imobiliare, însă compania preferă să își păstreze deocamdată focusul pe partea de retail. Nu exclude însă posibilitatea extinderii pe un nou segment, dacă se va ivi această oportunitate. În plus, nu este exclusă nici posibilitatea ca, pe viitor, REPACO să se finanțeze de pe Bursă.

Despre piața imobiliară din București, oficialul GELD spune că e mai mult destinată rezidențialului și segmentului de birouri.

„Pe partea de office mi se pare ca suferă și va suferi în continuare, nu neapărat din cauza pandemiei sau a autorizațiilor. E vorba de un element fundamental, și anume dezvoltarea Inteligenței Artificiale. Probabil că automatizarea proceselor o să reducă foarte mult forța de muncă oriunde e nevoie de procesare”, mai spune Arnăutu.

Primii pași ai REPACO pe piața de retail au fost în parcurile de retail de la Sovata și Calafat, proiecte dezvoltate în parteneriat cu Pro Development. Proiectul din Sovata a și fost vândut către un investitor local. Un alt proiect finalizat al companiei este Crevedia Retail Park, dezvoltat împreună cu Westar Real Estate, deținută defamilia Apreutese, care deține   International Alexander Holding.

REPACO Capital reprezintă asocierea dintre GELD Capital Management (75%) – ai cărei parteneri au expertiză în banking, piața de capital, asset management, mergers & acquisitions – și Muntenia Engineering & Construction (25%) – cu experiență în dezvoltări de real estate.