Saxo Bank: Bulele imobiliare au tendinţa de a fi cele mai periculoase. Cele mai riscante pieţe, Australia, Londra, Hong Kong, Suedia şi Norvegia

‘Trăim într-o lume de bule alimentate de o politică monetară flexibilă şi de lichiditate în exces. O bulă este deseori dificil de identificat înainte să apară, dar cel puţin putem conveni asupra faptului că printre cele mai evidente caracteristici se află preţurile care evoluează super-exponenţial, lucru care se întâmplă acum în multe pieţe din toată lumea: criptovalutele, partea de randament negativ a pieţei obligaţiunilor sau acţiunile tech. Cu toate acestea, din punct de vedere macroeconomic, cele mai periculoase bule sunt cele observate în trecut, mai ales în piaţa proprietăţilor’, spune Christopher Dembik.

Bulele activelor financiare sunt îngrijorătoare, dar de obicei afectează o parte mai mică a populaţiei decât cele de pe piaţa imobiliară. Cele mai riscante pieţe imobiliare pe care le observăm sunt Australia, Londra, Hong Kong, Suedia şi Norvegia. Toate aceste pieţe au aceleaşi două caracteristici: preţurile caselor sunt deconectate de veniturile locale, iar economia reală trece prin distorsionări legate de politica monetară precum o creştere a împrumuturilor şi un boom în sectorul construcţiilor.

În ciuda crizei financiare globale, preţurile imobiliarelor au tot crescut în aceste cinci zone. Pe baza datelor BIS, din 2007, creşterea a variat de la 45% în Londra şi suburbii la peste 200% în Hong Kong. Însă, pe termen lung, cea mai riscantă piaţă este Norvegia.

Începând din 1992, preţurile locuinţelor din Norvegia au crescut cu 490% (60% din 2007 ca rezultat direct al politicii de dobândă scăzută a Norges Bank). Cu toate acestea, pe o perioadă scurtă, creşterea preţurilor a fost mai mare în Hong Kong.

În momentul în care bula inevitabil se sparge, şi există deja semne timpurii de corecţie din moment ce preţurile clădirilor rezidenţiale au început să scadă din 2017 încoace, aceasta va duce la o enormă pierdere de capital pentru proprietari care, în multe cazuri, nu vor putea să-şi permită plata ipotecii.

‘Vestea bună e că riscul sistemic asociat cu aceste bule imobiliare rămâne limitat. Bulele locuinţelor afectează în principal economii relativ mici, deschise, supuse fluxurilor de bani ieftini ce rezultă din politica monetară flexibilă şi, în anumite cazuri, cum e Australia, din banii speculativi de la investitorii chinezi. Totuşi, aceste evenimente sunt interesant de observat pentru că economiile mici deschise deseori conduc zonele mai mari în termeni de piaţă imobiliară’, spune Christopher Dembik.

În principalele ţări europene, riscul unei bule imobiliare este destul de limitat. Marea criză financiară a dus la o explozie a bulei imobiliare, şi doar începând cu 2014 preţurile au revenit.

În rândul celor mai importante economii, preocupările investitorilor s-au concentrat în mare parte pe China unde preţurile proprietăţilor au crescut masiv din cauza lichidităţii în exces. Partea bună este că primele măsuri ale guvernului pentru a reglementa piaţa imobiliară mai bine par că dau roade, având în vedere că, pentru prima dată din primăvara anului 2015, vânzările de locuinţe noi au scăzut în octombrie 2017.