Circa 80% din valoarea ipotecilor este subasigurată din cauza asigurării locuinţelor la valoarea de garanţie, nu la cea reală

Absolut toate creditele ipotecare sunt însoțite de o asigurare a imobilului cumpărat prin credit. Situația face ca, în unele cazuri să avem asigurări care se încheie anual fie la valoarea totală a creditului, fie la valoarea soldului pentru ca banca să fie acoperită în caz de evenimente nedorite, fie la valoarea de garanție și foarte rar la valoarea de piață. Numai că, până la data de 1 octombrie 2016, practica bancară impunea o anumită procedură pentru stabilirea ipotecii, procedură în baza căreia îți era aprobat și creditul.

Este vorba de valoarea de garanție, care este valoarea unei proprietăţi determinată de un evaluator (în trecut evaluatorul băncii) care efectuează o evaluare prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii, pe baza luării în consideraţie a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietăţii, a condiţiilor normale şi a celor locale ale pieţei, a utilizării curente şi a utilizărilor alternative adecvate ale proprietăţii. Mai exact, dacă voiai să cumperi o casă pe care la prețul pieții plăteai 90.000 de lei, valoarea de garanție a băncii era de 76.00o de lei, condițiile în care valoarea creditului devenea 6.500 de lei.

În toți acești ani, majoritatea băncilor au asigurat ipotecile aferente creditului la valoarea de garanție a imobilului și nu la cea de piață sau înlocuire de nou, adică undeva la 80%-85% din valoarea de piață a imobilului. În concluzie, majoritatea ipotecilor aferente creditelor garantate sunt subasigurate la circa 80% din valoarea imobilului. În unele cazuri vorbim si de asigurări mult mai mici de atât, existând și bănci care practică asigurări la valoarea soldului creditului (care scade de la an la an), nicidecum la cea de înlocuire de nou. Ce înseamnă de fapt că sunt subasigurate? Că tot posesorul creditului cu ipotecă va fi dator și va cheltui mai mulți bani (pentru că asigurarea acoperă 80% din valoarea locuinței).

OUG 52/2016 rezolvă problema doar pentru ipotecile viitoare

Odată cu transpunerea în practică a directivei europene privind condițiile de acordare a creditelor cu garanții a apărut Ordonanța 52/2016, care a încercat să normalizeze cumva această situație, spunând că asigurarea aferentă ipotecii trebuie să fie la valoarea de piață, deci este exclusă valoarea de garanție. Astfel, ordonanța precizează că, „în cazul în care, pe parcursul derulării relaţiei de creditare, consumatorul nu îşi respectă obligaţia de prelungire/reînnoire a poliţei de asigurare, creditorul are dreptul, în temeiul contractului de credit, să aleagă asigurătorul şi să încheie poliţa de asigurare în numele şi pe costul consumatorului. Poliţa de asigurare încheiată de creditor în numele şi pe costul consumatorului este încheiată pe o perioadă de cel mult un an, iar preţul acesteia se încadrează în condiţiile de piaţă de la momentul încheierii”.

Teoretic, această prevedere asigură valoarea creditului, plus o marjă care să îl protejeze pe client. Problema este că, în cazul unor asigurări la valoarea de piață și nu cea de înlocuire de nou s-ar putea să ne trezim că în caz de incendiu, cutremur, sau pur și simplu de creștere a prețurilor pe piața imobiliară, asigurarea din nou nu acoperă 100% imobilul.

Potrivit datelor oficiale ale BNR, la 31 decembrie 2015, numărul total al persoanelor fizice cu credite garantate cu un imobil este de 474 420, iar soldul total al acestor credite este de 77,27 miliarde de lei. În timp ce totalul primelor brute subscrise pentru asigurările de locuințe erau la finele lui 2015 de 485,36 milioane de lei. La ora actuală prima de asigurare pentru un imobil este în jur de 0,1% din valoarea asigurată (care poate fi valoarea de înlocuire de nou, valoarea de piață sau valoarea de garanție).