Evaluarea impactului Legii nr. 207/2025 asupra pieței imobiliare din România

În acest context, Cazul Nordis nu a fost deschizător de drumuri în istoria controverselor imobiliare autohtone, acesta a beneficiat însă de cea mai mare mediatizare a ultimilor ani. Cazul se remarcă, în mod special, (și) prin faptul că a reușit să adune, între păgubiții săi, clase sociale dintre cele mai diferite, prejudiciul total însumând peste 145 milioane de euro, cu un impact social pe măsură.

Totodată, Legea nr. 207/2025, dedicată corectării acestui fenomen de amploare națională, creionează decisiv, încă de la apariție, atingerea unui rezultat opus intențiilor declarat protective ale inițiatorilor săi.

În concret, deși apariția legii era menită să furnizeze pârghii eficiente pentru securizarea finanțelor și optimizarea tranzacțiilor încheiate de promitenții- cumpărători de locuințe aflate în stadiu de construcție, în practică însă, prin efectele sale directe, legea potențează, cu preponderență, consecințe negative.

Majorarea costurilor, marginalizarea (până la excludere!) a jucătorilor medii și mici din piața imobiliară rezidențială, inexactitățile tehnice corelate cu necesitatea reluării procedurilor de înscriere în cartea funciară, rectificarea actelor autentice încheiate în faza inițială, precum și întârzierile semnificative în livrare, inerente respectării procedurii reglementate prin lege, reprezintă neajunsuri ce urmează a fi decontate, integral și finalmente, tocmai de către beneficiarii planificat a fi protejați.

Suplimentar acestor insuficiențe, sancțiunile administrative opuse dezvoltatorilor imobiliari se pot dovedi inaplicabile în majoritatea situațiilor.

Notăm, pe scurt, câteva neajunsuri ale legii:

1. Avansul -insuficient reglementat și protejat

Textul legii impune ca avansurile să fie depuse într-un cont bancar dedicat, deschis pe numele dezvoltatorului, utilizabil exclusiv pentru dezvoltarea proiectului, cu sancțiuni pentru utilizări necorespunzătoare. Util de reținut este și precizarea că această obligație este aplicabilă doar promisiunilor, unilaterale și bilaterale, de vânzare-cumpărare, restul actelor juridice privind actele de dispoziție ce au ca obiect transferul bunurilor viitoare nu intră sub incidența legii.

În aparență, regula instituită este pozitivă, fiind menită să asigure monitorizarea destinației, respectiv trasabilitatea avansurilor încasate de către dezvoltatorii imobiliari.

În practică, aceeași regulă creează numeroase dificultăți, întrucât:

 – restricționează accesul la finanțări diverse și resurse specializate, permise în dinamica anterioară apariției legii, în cadrul căreia societățile afiliate realizau proiecte în comun, prin antrenarea tuturor categoriilor de resurse, inclusiv prin contractarea de credite bancare și garanții extinse, toate acestea permițând o adaptabilitate crescută pe parcursul procedurii de edificare a construcției.

Acele proiecte imobiliare surprinse de apariția legii într-o astfel de gestionare comună nu beneficiază de suport, textul legii nu referă la nicio dispoziție tranzitorie clarificatoare.

–  poziționează dezvoltatorii într-o imposibilitate obiectivă de onorare a contractelor de finanțare/împrumut intra-grup asumate, motivat de faptul că avansurile sunt grevate de ipoteci mobiliare constituite în beneficiul creditorilor, destinație nepermisă sub noua lege.

 – majorează costurile de construcție, prin presiunea impusă asupra cash-flow-ului și garanțiilor suplimentare în contractele de finanțare, cu consecințe inclusiv asupra termenelor de livrare, dar și a stabilității economice a dezvoltatorilor;

– nu asigură instrumente reale de protecție promitenților-cumpărători, căci amenda de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului este inaplicabilă pentru societățile fără istoric. Mai exact, practica în domeniu este utilizarea unui SPV (Special Purpose Vehicle), creat de un dezvoltator sau investitor pentru a realiza un proiect imobiliar specific, așadar șansa aplicării concrete a unei astfel de amenzi este ineficientă.

2. Dificultăți ale operațiunii de pre-apartamentare în stadiul incipient al construcției

Un alt neajuns major generat de prevederile acestei legi referă la procedura de pre-apartamentare, obligatorie pentru construcții rezidențiale viitoare, care implică o documentație complexă, încheierea de acte autentice și deschiderea cărților funciare pentru toate unitățile locative, în temeiul autorizației de construire aferentă imobilului rezidențial.

Atare operațiune, în stadiu incipient, este fie imposibilă obiectiv, fie inexactă și costisitoare, aspecte care majorează costurile dezvoltatorului și atrag întârzieri semnificative, așezând astfel o amprentă negativă asupra întregului proces de edificare a construcției.

Merită subliniat că autorizația de construire se emite pe baza documentației tehnice preliminare (DTAC), care definește doar parametri generali ai proiectului (i.e, suprafața construită, înălțimea și regimul de înălțime, fără detalierea exactă a caracteristicilor unităților individuale).

Așadar, operațiunea de pre-apartmentare în această etapă este pur orientativă, întrucât este efectuată în lipsa măsurătorilor din teren și implică incertitudini majore privind poziționarea exactă a pereților portanți, modificări de proiect sau erori de execuție care apar abia în faza de construcție.

Proiectul tehnic (P.T) și detaliile de execuție (DDE) conțin calculele structurale și planurile detaliate pentru șantier (armături, noduri, detaliile constructive: pereți reali, cote-părți comune, etc), acestea fiind întocmite după obținerea autorizației de construire. Orice deviere ulterioară (des întâlnite în realitatea din teren) necesită rectificări cadastrale complexe, re-deschideri de cărți funciare și noi acte notariale, invalidând înregistrările inițiale. Unitățile pot fi recepționate abia după emiterea certificatului de edificare a construcției, întrucât abia în acest stadiu detaliile descriptive sunt complete și certificate corespunzător.

Concluzionând, legea stabilește obligații noi care potențează prejudicii atât pentru cumpărători cât și pentru dezvoltatori, versiunea actuală nereușind să atingă scopul urmărit. Rămâne de văzut dacă provocările din realitatea implementării concrete în piața de profil vor motiva legiuitorul să revină asupra acestei legi, suficient încât să identifice instrumente practice și soluții care să asigure securitatea și stabilitatea, atât de necesare, tuturor subiecților de drept afectați și implicați în întreg procesul de edificare al construcțiilor rezidențiale viitoare.

Material redactat de Anca Gabriela Vlase (Managing Associate, GMCID Attorneys at Law)