Eliza Predoiu, CFO NEPI Rockcastle: Scanăm piața pentru noi achiziții. Ne dorim să avem o masă critică în orice țară în care intrăm – INTERVIU

NEPI Rockcastle a emis cu succes o nouă emisiune de obligațiuni verzi (green bonds) în toamna aceasta, fiind supra subscrisă cu un portofoliu de comenzi de peste patru miliarde de euro. Eliza Predoiu spune că interesul ridicat pentru obligațiunea de 500 de milioane de euro a fost determinat în principal de consecvența și credibilitatea construite în timp.

„Când promitem că livrăm ceva, chiar livrăm. Anul acesta am pus în funcțiune primul parc fotovoltaic greenfield, promis încă de anul trecut, iar acest lucru a contribuit la credibilitate. Investitorii caută oameni și businessuri reziliente, transparente, fără surprize neplăcute. Dacă ceva nu merge conform planului, trebuie comunicat și asumat, iar noi exact asta facem”, a declarat pentru Economica.net Eliza Predoiu, CFO NEPI Rockcastle.

Dezvoltatorul avea la finele lunii septembrie un grad de îndatorare de 31,4%, sub pragul strategic auto-impus, de 35%. Întrebată dacă există spațiu pentru accelerarea investițiilor sau dacă preferă să rămână sub acest prag, Predoiu spune că acesta poate fi depășit, dacă apar oportunități.

„Pragul de 35% ni l-am impus noi, intern, și am observat că ne-a ajutat în perioade dificile. Asta nu înseamnă că, de-a lungul timpului, nu am mai depășit acest 35%. Au fost cel puțin două instanțe în care am sărit de el. Odată a fost în COVID, înainte să vindem portofoliul de birouri, și altă dată a fost la finalul 2022 când am făcut niște achiziții contra mișcării pieței când ne-am asumat o mișcare îndrăzneață. Ne place să rămânem în zona de, 31–32%, dar dacă apare o oportunitate foarte bună, ne facem planul, urcăm spre 35% și, pentru 12–14 luni, suntem confortabili să rămânem acolo”, explică oficialul companiei.

Predoiu afirmă că grupul continuă să vadă oportunități în piață și monitorizează întreaga Europă, inclusiv țările din zona PIGS (Portugalia, Italia, Grecia și Spania) unde analizează posibile intrări. Obiectivul este de a avea „masă critică” în fiecare piață în care operează.

NEPI Rockcastle vrea să-și crească lichiditatea pe bursa de la Amsterdam

În privința unei eventuale relistări la Bursa de Valori București, acolo unde NEPI a fost prezentă, înainte de fuziunea cu Rockcastle din 2017, strategia actuală a companiei este de a consolida vizibilitatea în Amsterdam, deși s-a uitat și spre bursele de la București și Varșovia.

Dezvoltatorul vrea să-și îmbunătățească vizibilitatea și lichiditatea acțiunii și nu caută neapărat o extindere cu încă o listare, lucru care ar fragmenta și mai mult lichiditatea. 

„Ne uităm pe serviciile de market-making pe care le furnizează băncile pentru că există cerere și noi am tot avut diverse campanii de creștere a vizibilității brandului NEPI Rockcastle și atunci investitori din diverse țări își doresc să își formeze o participație în NEPI, atât doar că este dificil să iei de pe Bursa de la Johannesburg (JSE), unde mai suntem listați, pentru că trei sferturi din capital e de acolo, și să aduci pe Amsterdam. Și atunci ăsta e un serviciu pe care noi trebuie să-l targetăm, să ni-l ofere mai multe bănci astfel încât să existe fluidizare între cele două registre. Și odată ce vom rezolva asta, cred ca ne va fi mai simplu și pe viitor când vom avea emiteri de equity”, a explicat Eliza Predoiu de ce nu ia în calcul Bursa de la București.

Încetinește creșterea vânzărilor retailerilor

Primele nouă luni din acest an au adus pentru dezvoltator venituri nete operaționale în creștere cu 12,3%, la 461,3 milioane de euro. Această creștere se datorează celor două malluri din Polonia cumpărate de NEPI Rockcastle la finalul anului trecut. Fără aceste achiziții, creșterea a fost de 4,4%, un nivel similar pe care CFO-ul companiei se așteaptă să-l obțină și anul viitor.

„O creștere undeva la 4% pentru portofoliul recurent este ceva rezonabil, realist și sustenabil. Și asta este ceea ce ne așteptăm să se întâmple în 2026, dat fiind faptul că până acum n-am anunțat nicio achiziție și este puțin probabil să se întâmple de acum până la finalul anului”, spune Predoiu.

Vânzările retailerilor, la nivel de grup, au crescut în acest an cu 3,5%. În aceeași perioadă a anului trecut, vânzările erau cu plus 9%.

Eliza Predoiu explică această încetinire a creșterii vânzărilor retailerilor printr-o maturizare care vine după un 2024 puternic, alimentat de ieșirea dintr-o perioadă cu inflație ridicată, dobânzi mari și tensiuni geopolitice și că 2025 vine cu o temperare firească.

„2021 și poate și 2022 au fost ani cu COVID, când ne gândeam cum merge viața după COVID. 2023 a fost un an foarte dificil, cu inflație, Euribor-ul a crescut la 4%, a fost un an cu multe conflicte geopolitice, și cumva, în 2024 toate acestea s-au liniștit. Euribor s-a dus in jos, inflația s-a mai domolit și ea, lichiditatea a început să apară în piață, oamenii s-au dezmorțit. Și atunci, 2024 a fost, un an în care toată lumea s-a dus pe experiență, pe social, după tot ce ne place nouă oamenilor. Cred că piața s-a și maturizat într-un context de o creștere economică ceva mai prudentă și un pic mai lentă”, explică Predoiu.

De la omul care se uită în vitrină, la cel care cheltuie mai mult

Creșterea TVA de la 1 august a transformat luna iulie în maraton pentru cei care au vrut să-și cumpere locuințe sau pentru cei care aveau de cumpărat electrocasnice. Consumul s-a temperat, spune oficialul companiei, dar oamenii caută în continuare componenta de divertisment.

„Am văzut luni în care nu a fost creștere sau de doar 1%. În iulie am văzut oameni cumpărând baxuri de cărți, ca să nu prindă creșterea din august. Sau am văzut oameni cumpărându-și electrocasnice. Și apoi a venit august și au zis lasă că mai amân. Dar partea de entertainment, de mers la film, mai ales că acum oferta este bună, la bowling, la restaurant, asta rămâne. Partea de restaurante, de distracție, moda mai accesibilă și zona de health and beauty, care crește țintind adolescenții, acestea rămân”, mai explică CFO-ul NEPI Rockcastle.

La polul opus, segmentul electrocasnicelor scade cu 1–2%. Predoiu spune că schimbarea este logică, având în vedere că astfel de produse pot fi cumpărate de oriunde și nu necesită testare în magazin.

„Omul trebuie să probeze o haină, dar un cuptor cu microunde este peste tot la fel”, explică ea. În Promenada, spre exemplu, nu mai funcționează magazinul Altex, iar Flanco ocupă doar jumătate din suprafața pe care o avea.

Similar, în Bulgaria, eMAG a închis showroom-ul pe care îl deschisese într-unul din mallurile deținute de NEPI Rockcastle.

Nu doar pe piața din România se vede o scădere a vânzările retailerilor, ci și în Ungaria, care a ajuns pe ultimul loc în Uniunea Europeană la puterea de cumpărare.

Dar, cu un portofoliu extins în Europa Centrală și de Est, de la o piață matură, cum este Polonia, la una cum este România sau Bulgaria și care sunt încă emergente, fac ca diversele ritmuri de creștere ale economiilor să fie absorbite.

Mallurile NEPI Rockcastle au înregistrat o ușoară scădere, de 0,6% a numărului de vizitatori pentru primele nouă luni din aceste an, însă coșul de cumpărături a crescut. Predoiu vorbește despre un nou profil de consumator, care este mai selectiv și care cheltuie nu mai puțin, ci mai bine.

„El se duce și se plimbă mai puțin timp în mall, dar atunci când se duce, este dispus să cheltuie mai mult pe lucrurile care sunt relevante pentru el. Acum cinci, șapte ani, era omul care se uita mult în vitrină, acum oamenii devin mai pragmatici, și remarcăm asta la nivelul întregii regiuni”, spune ea.

Retailerii internaționali se extind în România

Chiar dacă TVA a crescut și se consumă mai lent, brandurile continuă să se extindă, iar când se uită la o piață ca România, vor bate inevitabil, la ușa NEPI Rockcastle. Unul dintre acești retaileri, care se va extinde puternic anul viitor, este și BIPA, concurentul dm. Primul magazin din România va fi deschis în Mega Mall, iar planurile austriecilor prevăd un ritm de 20-25 de magazine anual.

„Rituals au înnebunit toată piața, i-am adus în Mega Mall și după aceea am semnat cu ei în diverse locații. Există o efervescență atâta timp cât ai locația potrivită și cât timp îți cunoști clientela. Retailerii internaționali nu s-au oprit aici. Le place România”, mai spune oficialul companiei.

Pentru 2026, Predoiu anticipează stabilitate și maturizare, cu creșteri moderate ale vânzărilor, un număr de vizitatori similar cu cel din 2024 și un consum mai pragmatic. Nu vede schimbări radicale în rata dobânzii, ci doar o scădere ușoară